2014年郑州正弘火车站项目营销策划分析报告(160页).doc

蚄羁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈薅肀 2014年郑州正弘火车站项目营销策划分析报告 20143.2 1. 项目目标： 高形象，快走量，持续稳健经营 总用地面积： 15322 平米； 总建筑面积： 151481.74 平米； 商业建筑面积： 26958.98 平米； 办公建筑面积： 82101.28 平米； 综合容积率： 7.47 ； 建筑密度： 50.49% ； 产品：共南塔、北塔二栋，其中南塔 ： 37 层，功能为 SOHO 综合体；北塔：分 别为 37 层、 45 层，功能为办公。 写在前面 写在前面 2. 项目属性： 老城核心区精品综合体项目 1 市场站位 作为一个全国性代理商，我们看到的是项目、区域的未来 …… 火车站商圈的未来？ 趋势一：紧邻规划中的二七 CBD ，区域升值潜力大 投资 285 亿元，建设中央商务区 该项目占地面积 576.49 亩，总投资 260 亿元人民币，总建筑面积 340 万平方米，建设内容包括甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅。该项目将以火车站西出站口建设为契机，汇集国际品牌与时尚消费理念，整合国内一流的商旅、休闲、娱乐要素。建成后既有郑州第一高 ——360 ～ 400 米的郑州中心大厦，还有国际超级购物中心、国际顶级奢侈品购物中心，一条融汇世界风情的步行街及中部城市最大的娱乐城；这里还将邀请国际知名餐饮品牌星巴克入驻；另外超五星级的丽思卡尔顿酒店和五星级的希尔顿康莱德豪华酒店也将入驻 …… 4 年后竣工， 7300 户居民需拆迁 据介绍，二七区将就中央商务区建设和开发已启动企业签约，目前二七区已经成立了中央商务区项目指挥部，郑州中央商务区将在今年动工，工期 4 年。建成后的中央商务区将能够提供约 10 万个就业岗位。 中央商务区建设将涉及拆迁改造，具体改造范围：东起京广铁路，西到康复中街，南起陇海中路，北至中原东路。约 7300 户居民需要拆迁。 本案 未来二七 CBD 地块 火车站商圈 火车站商圈的未来？ 趋势二：高端综合体带动下的商业价值不断提升 新田广场 紧邻项目的新田广场设计以高品位、新概念、国际化为原则，对其周边区域进行整体规划改造。预打造郑州市中心商业区，内集高档酒店、金融、商业、办公等于一体的 300 米标志性超高建筑。预计 2014 年下半年或 2013 年初推出。 华润万象城 临近项目位于民主路以西的华润万象城预打造 40 万平方米的集 5A 级超高层酒店、高级公寓、 购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群综合性商业建筑群目，目前正在与 LV 、 GUCCI 等品牌洽谈的前期筹备中。建成后将与现在的北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。 华润万象城 新田广场 本案 双中心辐射 1. “ 二七 CBD 的崛起” 未来政府规划的全市第二个城市核心 CBD ，作为紧 的火车站商圈品牌项目，势必享受更大的利好 2. “ 火车站商圈 升级 ” 新田广场、万象城等高端综合体的兴建，极大的改 善火车站商圈的杂乱现状，区域升级后项目的商业 价值更加凸显 双中心辐射下 火车站商圈 2.0 时代来临 本项目将成为领跑未来的先行者！ 郑东新区 CBD VS 二七 CBD —— 郑东新区通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。它将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。 —— 二七 CBD 建成后将成为二七商圈的核心商务区、郑州都市区的现代服务业聚集区、中原经济区商贸服务业的核心增长引擎。同时将拥有老城区中最豪华的写字楼群和酒店群，与郑东新区的 CBD 相呼应。 开启“ 火车站商圈 2.0 时代 ” 承接 “火车站商圈 升级 ” + “ 二七 CBD 崛起” 双利好！ 告别杂乱、陈旧、落后的 1.0 时代！ 2 分物业研判 基于项目所涵盖的写字楼、商务公寓、商业三种业态的一般分析 写字楼市场① —— 宏观视角 郑东新区高质高量，二七区相对落后 1 金水版 块 销售价格： 20000—50000 元 /㎡ 租赁价格： 90—160 元 / ㎡ · 月 代表项目： 中科金座、绿地千玺广场 销售价格： 10000—22000 元 /㎡ 租赁价格： 60—90 元 / ㎡ · 月左右 代表项目： 国贸招银大厦、曼哈顿金融中心 一层级 三层级 二层级 郑东新区 销售价格： 7000—10000 元 /㎡ 租赁价格： 30—60 元 / ㎡ · 月左右 代表项目： 鼎盛时代 、升龙国际中心 二七区 管城区 中原区 高端纯