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蒇袄芆莇螆袄羆膀蚂羃肈莆薈 东辰?阳光清华全程策划方案目录 第一节　项目市场研究 一、 绵阳房地产发展外围环境 二、 绵阳房地产市场综合情况 三、 竞争楼盘分析 第二节　项目环境分析 一、 地块环境条件、建设条件 二、 项目地块的优劣分析 三、 结论 第三节　项目的市场定位 一、 项目市场细分 二、 目标市场 三、 楼盘概念导入 四、 项目市场定位 第四节 规划设计方案 一、 规划设计目标 二、 规划构思 三、 规划设计要点 第五节 项目投资经营方案 一、 投资方案 二、 经营方案 第六节　项目开发建设方案 一、 建设方式 二、 建设进度 第七节　项目营销方案 一、 营销策划 二、 营销计划 三、 场地布置 四、 营销费用安排 第八节　物业管理方案 一、 物管的前期导入 二、 树立管理特色建议 总　结 东辰?阳光清华全程策划方案 第一节　项目市场研究 一、绵阳市房地产发展外围环境 （一）、城市基本情况 1、地理概况 绵阳市位于成都平原北端，距四川省会成都市98KM。辖区面积20249K㎡，（其是：绵阳城区50K㎡），辖涪城区、游仙区、绵阳（国家）高新技术产业开发区和三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县，代管江油市、省政府科学城办事处。 2、自然条件及城市环境 常气候温和，典型山水地形，水资源丰富，近几年城市建设取得巨大成就，被评为联合国改善人居环境示范城市、全国园林绿化先进城市、国家卫生城市，城市绿化覆盖率达32.48%，居住条件优良。 3、人口 辖口总人口520万（其中：已基本建成的城区总人约50万，常住人口约44万），现阶段人口自然长率给为1.62%。按照绵阳市政府发展规划，绵阳市区人口拟在2010年达80万人。 1）城区人口按职业分布结构 ●由于城市产业结构以电子轻工业主导，目前，绵阳境内科研院所众多，军工骨干企业相对集中，科技人才荟萃，各类专业技术员及电子工业从业共16余万名（占总数32%），构成了绵阳科技人口主体。其中：中国科学院院士、中国工程院院士25名，享受政府特殊津贴的有突出贡献的专家800多名。 ●市属公有制企业共208户（国有企业138户、集体企业70户）共有职工约10.85万人（占总人数22%）。 ●近几年绵阳市中小工商企业（不含个体工商户）以展迅速，为社会提供极大就业机会。不完全统计，2002年5月底止，科技城内中小企业数为4627户，从业人员共约10.9万人（占总人数22%）。(其中：科技型中小企业345户，员工总数为3.3万人，其中，科技人员近4000人，占总人数12.1%。管理人员2700人，占总人数8%)。 ●其它如外来暂住人群、政府公务员、教育系统工作者（教职工总数约5.5万人）第三产业从业人员、社会失业待人员总数约12.25万。 从居住环境来看，绵阳城区极为丰富的水资源与浅丘、台地等自然地形共同特色化的山水城市，居住环境极为优越。各类产业园区的建立，使居住区与工业进行适度分离，有利于改善居住区生活环境，降低工业生产对居住区的影响，为商品房的开发提供了较好的外围条件。 从人口情况来看，绵阳市城区人口增长率较低且流动人口较少，使房地产产品市场容量受到一定程度上的限制，与现阶段快速上升的房地产开发供应量形成一定程度上的矛盾。但是，由于绵阳属典型的科技型轻工业城市，各类大型国有企业单位、高新技术行业从业人员是主要的人群构成，总体比例高达75.5%，为房地产行业提供了稳定的消费基础。 （二）宏观经济情况 1、总体情况 绵阳是以电子工业为主导的新兴工业城市，现价段已形成以电子、机械、食品、冶金、建材为支柱的工业体系，创立了长虹彩电、湖山音响、九州共享天线、华西B超等一批知名品牌，是中国最大的彩电生产基地。 2002年，电子工业占全市工业总产值的45.1%，科技产业链已初步形成，现阶段已拥有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心和中国燃气涡轮研究院等国防科研院所18家，有西南科技大学等大专院校7所，有长虹、九洲和东材国家级技术中心3个及双马、新华等省级技术中心10个，形成了以长虹、九洲、华丰、久远等为主导的高科技电子信息产业，以长钢、新华、东材、华晨、华润、富临、丰谷、太极、双汇、双马等为支柱的工业结构体系，共拥有大中型骨干企业50余家。 通过绵阳市政府规范和引导，已呈现出特色化的产业园区发展格局，经济产业链已达到较好的整合，拥有国家级高新技术产业开发区、科技创业园暨西南科大技大学国家科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处。 另外，2001年，为从长远上保证我省经济的稳定增长和促进省内二级城市产业结构调整，四川省政府建立了“成德绵高新技术产业现代化示范区”，以形成成绵德经济走廊，绵阳已正式纳入以成都为中心的重点二级城市发展群，省政