长江路打通工程安置用地项目可研报告(42页).docVIP

长江路打通工程安置用地项目可研报告 目 录 第一章 总 论 1 一项目概述 1 二项目编制依据 1 三项目建设背景 2 四项目建设必要性 4 五主要技术经济指标 6 第二章 市场分析 7 一我国房地产市场现状及趋势分析 7 二哈尔滨房地产市场分析 10 第三章 工程选址与拆迁 17 一地理位置 17 二土地取得方式及现状概况 17 三拆迁补偿 17 第四章 工程建设方案 24 一编制依据 24 二建设用地概况 24 三规划建设原则与指导思想 25 四总图布置 26 五建设方案 26 六建筑结构建筑装修与建筑风格 28 七户型设计 29 八技术经济指标 29 第五章 配套工程 31 一给排水 31 二供电 33 三采暖与通风 34 四燃气 36 五安全防范 36 第六章 环境保护 38 一编制依据 38 二区域环境现状 38 三拆迁期的环境影响与措施 39 四施工期的环境影响与措施 41 五营运期的环境影响与措施 42 第七章 消 防 44 一编制依据 44 二各建筑物防火间距的有关规定 44 三消防给水系统的设计 45 四住宅用电设计 45 五电气防火防雷 46 第八章 节 能 47 一编制依据 47 二节电节水 47 三建筑节能 48 四选用节能型的建筑材料 48 第九章 项目实施计划 50 第十章 招标方案 51 一编制依据 51 二招标方案 51 三招标内容及方式 52 第十一章 投资估算及资金筹措 54 一项目投资估算及依据 54 二资金筹措 57 第十二章 经济效益分析 58 第十三章 社会效益分析 60 第一章 总 论 一项目概述 1项目名称 长江路打通工程安置项目 2项目承办单位 哈尔滨地铁集团有限公司 3项目建设地址 项目东临化工路西临东棵街南临道外区化工路-东棵街-长江路围合的局部地块北临哈药仓库北侧围墙 4建设规模 本项目总用地面积379759平方米规划建筑面积170880平方米 5建设周期 本项目建设期15年 6项目性质 棚户区改造回迁安置住宅建设 二项目编制依据 1《城市居住区规划设计规范》GB50180-932002年版 2《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法哈尔滨市人民政府令第155号哈尔滨市棚户区改造实施方案第二章 市场分析 一我国房地产市场现状及趋势分析 1对我国现阶段经济运行状况的分析 根据国家统计局必威体育精装版公布的数据显示2008年全年国内生产总值300670亿元比2007年增长90虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平但相对量出现较为明显的回落其中一季度增长106二季度增长101三季度增长90四季度增长68连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图国民经济生产总值及增长速率 从上图可以看到最近5年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势但是从2008年来看经济增长速率有所变缓这和全球经济出现回落美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系 2008年全年居民消费价格比上年上涨59其中食品价格上涨143固定资产投资价格上涨8970个大中城市房屋销售价格上涨65其中新建住宅价格上涨71二手住宅价格上涨62房屋租赁价格上涨14商品住宅投资22081亿元增长226办公楼投资1112亿元增长74商业营业用房投资3200亿元增长149 住宅是人们的基本消费资料一个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段住宅将成为人们的消费热点住宅建设投资一般占国民生产总值3-8％占固定资产总值15-30％房地产业在世界各国都是本国的优势产业对国民经济的发展有举足轻重的作用但是要发展成为国民经济的支柱产业其增加值应占国民生产总值的10-15％以上根据国家统计局2008年11月发布的数据显示房地产业增加值占我国国内生产总值GDP比重首次超过5在国民经济发展中发挥了支柱作用但是和发达国家的数据相比我国房地产业发展不是太多 2009年两会结束后尽管房地产行业落选十大振兴规划但房地产快速发展的方向不会变因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的在当今全球经济低迷的情况下中国过分依赖的外需受到抑制的时候房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需刺激消费刺激投资的产业 2007年国家出台了一系列政策个人首购90平米以下住房契税税率下调到1％个人买卖住房暂免征收印花税个人卖房暂免征收土地增值税最低首付款比例调整为20％商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的07倍个人住房公积金贷款利率下调027个百分点就在近期国务院常务会议上刚提出加大保障性住房建设规模降低住房交易税费支持居民购房11月26日再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点其他期限档次存贷款基准利率作相应调整同时下调央行再贷款再贴现等利率此外自1