一运用层次分析法确定影响地价主要因素的权重古张奎建.pdfVIP

1 一 ] l锡J】～，f 7一 运用层次分析法 确定影响地价主要 因素的权重 古 张协奎 彭建宇 严7予·z 一 一 弓 在地价评估过程中，常在专家评估的基 权在经济上的实现 以及利用经济手段强化土 础上要求多个指标因素对于某一 目标地价影 地资产管理 ，加强 国家对土地市场的管理 ．促 响的权值 ，并在此基础上求出各指标因素对 进正常交易。土地价格受各参评 因素的综合 该 目标地价影响的排序 。虽然各指标因素对 影 响，各 因素错综复杂，评估者必须熟练掌 目标地价的影响是客观存在的，但要求专家 握各种影响因素以及如何影 响土地价格 。有 同时评估多个指标 因素对 目标地价 的影响的 些 因素对土地价格 的影响可 以用数学模型定 大小是较为 困难 的。我们可 以通过专家分析 量描述 ，但更多的因素对土地价格 的影响是 每两个指标因素对于整个 目标地价 的影响的 无法定量描述 的，只能靠评估者长期积累的 比值 ．得 出 比较矩 阵，再计算矩 阵的标准化 丰富经验作 出判断 。如何确定每一参评因子 (各分量和为 1)特征向量 ，求得各指标因素 的作用强度 ，即给其赋权是评判土地价格的 对 目标地价影响的权重 ，再 由权值大小确定 必要条件 。但是 ， 目前 国家 内外还未公布过 各指标因素对该 目标地价 的影响的排序 。这 一 种有关该方面科学 的、客观 的、全面的评 就是本文所提 出的运用层次分析法确定影响 价方法和体系。而土地估价必须借助于科学 地价 的主要 因素的权重 。层次分析法是 目前 的评估方法 ，但不是简单地套用某些数学公 地价评估 中最有效而实用 的确权方法 。 式 ，还要对影响土地价格的诸 因素进行综合 1 运用层次分析法确定影 响地价主要 分析 ，从而加以必要 的修正 。 因素 的权重 的必要性 1．2 用层次分析法来确定权重是 目前 1．1 用层次分析法确定权重是土地估 主观 确权方法 中比较 有效而实用的方法 价工作发展的需要 层次分析法是通过条理化和层次化 ．使 土地估价是房地产经济活动 中极为重要 错综复杂的问题变得 明了简单 在具体的处 的基础工作。随着我国社会主义市场经济体 理技术上 ．层次分析法不仅可将人的主观判 制 的确立和对外开放的不断发展 ，尤其是城 断表 以数量 ．而且 可提醒评价 人员及时了解 市土地有偿有期使用，房地产市场肯定将 日 所做主观判断是否前后矛盾 ，以便及 时调整 渐兴旺 ，随之而来的土地估价工作也就越来 判断，保证评价结 果的可靠性 。层次分析法 越 显示其 紧迫性 。 能够把决策 中的定性和定量 因素进行统一处 土地估价是一项技术性很强 的工作 ．是 理 ，显得 比较简洁 、系统 ，很适 合在土地估 推行全面 、科学 、合理地使用城镇土地 的基 价 中使用 。层次分析法形式简单 、结构严谨 、 本依据 。它是根据土地 的 自然 、经济属性和 理论深刻 ，具有极其广泛 的应用领域 。将层 收益状况 ，对土地在某一时间使用价格进行 次分析法应 用到慈利县基