二零一六别墅成交创新低供应创新高,高价别墅来势汹汹.docVIP

2014别墅成交创新低供应创新高，高价别墅来势汹汹 2014年北京别墅成交创历史新低，均价却再攀高峰 年底不仅普通住宅市场出现翘尾现象，别墅市场也沉浸在成交热潮当中。根据亚豪机构统计数据显示，12月北京别墅市场共实现成交302套，成交面积9.94万平方米，环比上月大涨85%与103%，并创造了今年来的月度新高。但是虽然年底成交出现大幅回升，但仍然难掩全年成交颓势，2014年北京别墅市场共实现成交2062套，成交面积64.65万平方米，创造了有史以来的年度新低，而在此之前，别墅市场成交已连涨三年。 北京别墅市场的成交走势与政策的变动趋势成交出强烈的相关性。自2006年开始，别墅成交开始逐渐稳定在3000套左右，而2008年整体楼市的下行使得别墅成交骤降至1825套，但是随后楼市刺激政策的出台与开发商的“以价换量”，使得2009年别墅成交出现冲顶当年实现成交6282套；到了2011年，史上最严厉宏观调控袭来，又使得别墅成交跌至谷底，当年实现成交2255套，随后随着政策效应的递减，2012与2013年北京别墅成交再度回升至3000套左右，而进入到2014年却打破2008年的低点，再创了别墅市场有史以来的成交新低。 2008-2014北京别墅市场成交总量 年份 成交套数 成交面积 （万㎡） 成交均价（元/㎡） 成交总金额（亿元） 2008 1825 66.65 19376 129.13 2009 6282 210.97 17520 369.61 2010 3370 123.34 24453 301.59 2011 2255 83.13 26119 217.11 2012 3000 102.34 24297 248.67 2013 3013 101.74 28712 292.13 2014 2062 64.65 35433 229.07 亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年的特殊点主要存在于三方面，一是宏观经济环境持续低迷。进入2014年以来，国内宏观经济数据全面低迷，金字塔顶尖人群财富缩水，大额投资置业需求萎缩。另一方面原因在于需求的断档，自2011年起，在经历了长时间的限购调控之后，具备购房资格的人群绝对数量不断减少，新增补充速度较慢，造成2014年逐渐进入需求断档期，购置别墅通常是改善型需求客群，受到限购政策的影响更大。最后，基于土地成本的不断攀升今年别墅市场价格出现跨越式上涨，也为成交添加了不少阻力。 但是从年底市场的表现情况来看，下半年一系列的调控放松政策也为别墅市场注入了信心，市场预期开始逐渐转暖。对于2015年来说，如果限购政策继续维持，需求基数无法扩增，别墅市场依然面临举步维艰的问题。但是从2014年底市场传出的讯息来看，2015年对于高端市场的管控或将会逐渐放开，而这也将促使别墅成交再度转回至上升通道。 从成交价格来看，根据亚豪机构统计数据显示，12月北京别墅市场成交均价为37888元/平方米，环比上涨23%。从全年情况来看，2014年北京别墅市场成交均价高达35433元/平方米，同比上涨23%，也创造了有史以来的年度新高。 任启鑫认为，从年度价格变动情况来看，别墅市场价格变动也受到房地产市场调控政策的影响。近年来别墅市场成交出现的仅有的两次成交下滑分别在2009年与2012年，均是受到前一年度收紧调控的影响。除此之外，基于产品稀缺的特殊性，别墅市场价格基本处于一路上涨态势。而进入到2014年，这一价格出现跨越式的上涨，其原因则无法逃脱与土地成本上升的关系。从近几年的京东低密住宅用地的楼面价格变化来看，2007、2008年前后，顺义区低密住宅用地的楼面价仅为4000、5000元/平方米左右，到2012年龙湖在孙河摘得的地价则高达20000元/平方米，京东别墅地价的顶峰时期出现在2013和2014年，中粮在孙河摘得的低密地块的楼面价格折合高达48000元/平方米，鲁能用折合楼面价格35400元/平方米的代价在顺义新城摘得一宗低密地块，由此可见，短短数年间，京东低密度别墅用地的土地成本已上涨近10倍，别墅产品价格也随之水涨船高，虽然没有强有力的有效需求支撑，但别墅市场价格依然不可避免地进入了高速增长期。 独栋别墅一落千丈，“微别墅”产品大行其道 从2014年别墅产品成交特征来看，2014年联排与叠拼类型的别墅成交市场主导，两者相加占据全部市场成交的八成以上。而以往市场中的“香饽饽”独栋别墅2014全年仅实现成交336套，占比仅不到两成。而从近年来独栋产品的成交曲线来看，自2009年以将近2600套的销量达到顶峰后，第二年即下跌42%，随后的2011-2013年之间基本维持在年售700套左右，到了2014年则跌落至336套的谷底。 2014年北京别墅成交产品结构 产品类型 成交套数 成交面积 (万㎡) 成交