城市土地收购储备制度与房地产价格快速上涨关系研究.pdfVIP

2008年第4期 福建师范大学学报(哲学社会科学版) No．4，2008 of NoⅡnal No．151 (总第151期) JoumaJ andSocialSciencesEdition)General， Fujian University(Ph订osophy 城市土地收购储备制度与房地产价格快速上涨关系研究 戴双兴 (福建师范大学经济学院，福建福州 350108) 摘 要：近年来房地产价格快速上涨，有些人认为土地收购储备制度的实施推进地价的上涨．进而带 动了房价的上涨，将高房价和高地价完全归咎于土地收购储备制度的实施。本文认为，房价上涨是由于建 设成本增加和开发利润增加共同引起的，建设成本增加是由于地价上涨、建安成本增加和利率提高所引起 的，开发利润增加则是由于房地产市场旺盛的需求及高度垄断的市场结构所引起的。因此，地价上涨不是 房价上涨的唯一原因。建立土地收购储备制度以后，虽然地价有所上涨，但地价上涨既有其合理成分．又 有其不合理成分，土地收购储备制度并不存在推动地价上涨进而导致房价上涨的内在机制。最后文章针对 制度运行过程中存在的问题，提出相应措施来完善土地收购储备制度。 关键词：房地产价格；土地价格；土地收购储备制度 中图分类号：F061．6 文献标识码：A 1996年上海成立了我国第一家土地收购储备制度的实施必然会对房地产市场、土地资产市 备机构——上海土地发展中心，随后杭州、武汉 场产生影响。但该制度的实施是否引起了城市地 等城市相继建立了土地收购储备制度。此后，全 价的上涨，最终导致房价上涨的根本原因，则需 国各地纷纷成立土地储备机构，土地收购储备工 要进行深入的探讨。 作在全国范围内迅速展开。十余年的实践表明， 一、房地产价格快速上涨的原因：基于房价 实施土地储备制度对于规范和培育城市土地市 构成的剖析 场、盘活城市存量土地、增加政府土地收益等方 (一)房地产价格构成 面起到重要的推进作用。但是在实施土地收购储 房地产价格主要由建设成本和开发利润两部 备制度的过程中，商品房价格随之快速上涨。杭 分构成。建设成本是房地产开发经营中所耗费的 州是我国实施土地收购储备制度比较成功的城 物化劳动和活劳动，开发利润则是由房地产开发 市，自杭州市土地储备中心开始第一次招标拍卖 商所能获得的收益。建设成本主要包括土地取得 土地后，杭州楼市就开始了只涨不跌的格局， 成本、开发建设成本、投资利息、销售税费等。 1999年至今商品房价格平均每年涨幅达18％…。而开发利润则是指房地产销售收入扣除建设成本 随着土地收购储备实践的深入，人们对该制度存 后的余款。纵观房地产开发经营的全过程，商品 在着一些疑虑。一些房地产商和学者认为，土地 房价格构成如表1所示。 收购储备制度切断了土地供给的其他来源，垄断 (二)房地产建设成本的增加必然会推动房 的土地供给制度导致了土地供求关系的不平衡， 地产价格上涨 造成土地价格上涨，地价上涨推进了房价上涨。 1、地价上涨加大开发商土地取得成本。在 于是，土地收购储备制度引发房价上涨并转嫁到 房地产开发的各种资源中，土地作为载体无疑是 消费者身上的观点，便经常见诸于各类报刊媒体 最重要的资源。随着我国城市化进程的加快，建 上。作为土地资源的配置方式之一，土地收购储 设用地需求急剧增加，可用于住房开发项目的土 收稿日期：2007—11—1