土地信托土地储备融资新模式.pdf

Shanghai Land Resources 上海国土资源 doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2013.01.013 土地信托：土地储备融资新模式 1,2 1 1 鲍海君 ，王　娜，周娇君 （1. 浙江财经学院工商管理学院，杭州 310018 ；2. 国土资源部资源环境承载力评价重点实验室，北京 101149 ） 摘　要：拓宽融资渠道，降低财务风险，土地储备机构需要创新融资方式。本文根据信托理论构建土地储备信托 的理论模式，该模式有效运用信托为媒介，为项目开发募集所需资金，通过投资回报来偿还本金。分析了土地储 备信托实施中可能存在的风险，同时指出土地储备中心因为有政府的信用担保，通过信用增级可降低投资风险， 提高资金利用效率。土地信托具有融资成本低、风险低、信用高等优势，可以作为开展土地储备的融资手段。 关键词：土地信托；土地储备；融资方式 中图分类号：F301.2 文章标识码：A 文章编号：2095-1329(2013)01-0053-03 土地储备制度是近年来城市土地使用制度的创新， 指委托人基于受托人的信任，将其合法拥有的财产委托 [1~3] 资金和土地是土地储备制度的两大基本组成要素 。土 给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为 地储备的顺利运行必须以连续的资金流为保证，而土地 受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行 储备中心作为隶属于政府部门的事业单位，其资金来源 [5]。 为。概括地说是 “受人之托，代人理财” 除一部分来自财政拨款外，向商业银行贷款是其另一主 信托一直在金融领域的资本运作中发挥着重要作 要渠道。当前全国各地土地收购储备中心在资金筹措上 用，而它的价值不仅仅体现在金融资本领域。将其引入 大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。 土地资本市场，特别是城市土地储备中来解决融资问 以浙江省为例，2006年3月份的统计数据显示，当时浙 题，将是土地储备发展的新亮点。本文探讨土地储备信 江全省土地收购储备资金达421亿元，其中有340亿元 托的理论模式，供我国土地储备机构参考。 是银行贷款，占总量的80% ，一些地级市的土地储备资 1 土地储备信托的理论模式 金中银行贷款比重甚至高达95%[4]。这种单一的筹资渠 土地信托是土地所有者或使用者（委托人）为了 道，使土地储备中心面临着巨大的财务风险，如利率风 有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托投资机 险、本息偿还风险、土地价格风险、资金投入风险。为 构，信托投资机构按信托契约的规定，进行土地规划， 了拓宽融资渠道，降低财务风险，土地储备中心迫切需 筹集建设资金、建造房屋、募集租户或出售房地产，对 要一种新的融资方式，而土地信托就是适应这种需要的 租户办理租赁以及建筑物的维护、管理和出租，办理出 新型融资方式。 售过户手续，并把这种管理、处分所得作为信托收益交 现代信托制度最早起源于英国的用益制度，英国