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第二部分 长沙房地产市场分析 【通过分析相关物业类型(重点是住宅物业,以及商业物业)的市场状况,对 各类型物业的发展前景进行预测,寻找市场突破口,并针对各物业类型进 行深入的潜在需求调查研究,为物业类型的定位提供充分的市场依据】 1、长沙市土地开发情况 2005年长沙市土地成交价格表 区域 宗数 均价（万元/亩） 总面积（亩） 总金额（万元） 芙蓉区 9 219.10 118.02 25858.00 开福区 16 54.30 2524.98 137115.00 天心区 33 67.64 2612.05 176681.70 雨花区 30 77.13 2015.82 155474.50 岳麓区 16 61.27 1097.02 67219.80 (数据来源:潇湘晨报公布数据) 长沙市土地市场走向市场透明化、制度健全化，据中国土地挂牌网公布的数据显示湖南长沙2005年挂牌成交土地达584万平方米，挂牌成交额达到在563664万元，土地挂牌成交价64万/亩。 根据潇湘晨报公布数据，2005年长沙按成交土地的使用性质，将其分为：商业、住宅，住宅，商业及其它四种类型。其中商业、住宅类成交40宗，成交均价90.98万元／亩，成交总面积2481.98亩；住宅类成交38宗，成交均价63.16万元／亩，成交总面积2140.71亩；商业类成交7宗，成交均价71.81万元／亩，成交总面积285.43亩；其它类成交19宗，成交均价52.27万元／亩，成交总面积3459.77亩。 　　从长沙行政区域划分，芙蓉区总成交块数最少，但单宗成交价格最高。 从五个行政区域的土地成交情况来看（见上表），天心区供应量最大，开福区次之、其次为雨花区，芙蓉区以巨大的悬殊排名末位，但它同样以巨大悬殊的成交均价把自己稳稳地摆在了首位。 　　从土地供应量来看，城市中心成熟地段、无拆迁难度地块的供应总量少、单块面积小、价格高已是长沙土地市场之现实及后续几年之发展趋势。长沙市整体土地价格的上涨已是不争的事实。 2、长沙商品房市场研究 2-1近年市场状况 2-1-1投资规模攀新高，施工面积与竣工面积关系发生变化 历年长沙市房地产投资额(单位/亿元) (数据来源:长沙市统计局) 长沙市房地产投资自2000年以来呈现连续大幅度的增长。2000年至2005年，长沙市共完成房地产开发投资732.22亿元，其中2003年为122.56亿元，2004年为175.54亿元,2005年为256.35亿元,投资升幅分别达到50.3%、43.2%、46%，年均递增为46.3%，2005年长沙市共完成房地产开发投资256.35亿元,同比增长46.04%。 长沙市历年商品房屋施工、竣工面积(单位/万平方米) (数据来源:长沙市房产信息中心) 伴随着投资量的大幅度增长，商品房施工、竣工面积大幅攀升，2000年至2005年商品房屋竣工面积达2177.51万平方米，其中2003年为443.2万平方米，2004年为585.4万平方米，2005年为515.16万平方米，竣工面积连续四年的迅速增长在2005年出现回落，竣工面积同比增长-12.97%。 分析原因在于为近两年来新开工项目较多，商品房屋施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时国家对房地产业的宏观调控，银行贷款门槛提高，造成相关增长速度缓慢。 2-1-2 商品房批准预售面积与销售面积同步增长 长沙市历年商品房预售量、销售量(单位/万平方米) （数据来源：长沙市房产信息中心） 批准预售面积与实际销售面积，2000年以来均为同步攀状态。从2004年开始销售面积超出当年批准预售量，2005年表现更为突出，说明历年来市场存量在今年来得到较好的消化，虽然2005年的销售量大于批准预售量的情况，有部分原因是受到国家房地产政策的宏观调控影响，但批准预售量稳步增大的同时销售量反超的事实，说明长沙房地产稳步向前发展，拥有充分需求支持，市场仍有较大的上升空间。 2-1-3 商品房价格涨幅理性平稳 据长沙市统计局资料显示，从2003年到2005年，长沙商品房价格分别为2544元/㎡、2738元/㎡、3030元/㎡，呈现稳步递增态势，与长沙市经济发展水平相适应。2005年全年成交商品房56755套，比去年同期增长46.76%，销售均价为3030元/平方米，同比上涨10.67%。其中商品住房销售均价为2539元/平方米，同比增长6.20%。商品房价格比2004年涨了一成多。 2005年房地产市场价格受到宏观政策的影响，住宅价格增幅回落至6.0％左右的理性增幅水平