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第一讲 商业地产规划基本知识 商业地产规划 商业地产规划 本质： 开发商作为投资主体直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动 获利：开发商利用获取的稀缺土地资源通过地产开发和营销包装获取高额销售利润；也有的开发商通过长期经营获得稳定持续收益。 差异：短期套现的目的 VS 长期稳健获益的目的 内涵 商业地产的形式包括：商铺、产权式酒店、写字楼、酒店式公寓、专业市场等等，都是商业地产的体现形式。 商业地产只是“生产资料”，运营盈利还是得靠零售商 商业地产规划 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产规划 商业地产与住宅房地产的区别 商业地产规划 商业地产的内容 商业地产规划 贯穿商业地产全过程的三种行为 商业地产规划 国际鞋城 大世界五金城 商业地产规划 商业地产的市场发展条件 商业地产规划 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 商业地产规划 商业地产的发展特点及趋势 商业地产规划 销售模式 商业地产规划 概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 。 商业地产规划 实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 商业地产规划 利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。 商业地产规划 风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。 商业地产的销售定价原则 通常的做法：测算40年全部经营收益，账面收益的1/4 比如预估租金均价100；10000方；收益1年1200万；40年产权；每年租金递增5%；40年总经营价值14.4959亿元；不考虑递增，40年账面经营价值为4.8亿元； 这里存在两个不确定性：第一，递增比率的不确定性，也许是长期经营合同，没有递增（比如肯德基、沃尔玛）；第二，必须给接盘人充足的想象空间 基于此，我们通常按照帐面经营价值的1/4，也就是10年经营权进行销售价格和租赁价格测算 480,000,000/4/10000=12000（物业均价12000）；则返租成本应该控制在80元左右（按照8%的回报率） 不得不说：温州人的投资理念 背景：某不毛之地；200亩毛胚房；房已交付，原先定位为医药市场，但至今为止，因为种种原因还烂在那边。 主角：某男，温州人，很有钱。 事件：他一次性购买了3000方最好的物业 惊叹中问他怎么想。 答：钱放在银行里会贬值，在没有好的出路的时候投资不动产最好。只要区位长期来看有发展，就一定升值，不怕没人接盘 总结：他们对于经营价值的渴求远远不及对房产本身的增值的期望 放水养鱼大法 几种返租策略，你是投资者，你喜欢哪一种？ 我们预先设定12000元是平衡价格 第一方案：售价12000元；5年返租，8%回报 第二方案：售价15000元；10年返租，7%回报 第三方案：售价15000元；3年返租，10%回报 第四方案：售价10000元；10年返租，10%回报 第五方案：售价12000元；返租按照实际收款金额算，收取管理费 问题： 哪一种方式小业主更容易接受？ 哪一种方式对于颐高更有利（假定楼产权属于颐高，且做数码卖场） 还有没有新的方法？ 怎样才能让投