2016年年04月淄博市高青千乘湖观澜御墅营销推广方案.pptVIP

宏观政策分析 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。 高青别墅项目分布图 小区配套： 项目紧邻高青一中、高青实验小学，汽车站、华盛购物广场分布于项目周边；西部紧邻芦湖公园，景观河正在整治中，周边环境优越，社会认可度较高。目前该项目尚未开盘。 项目概况： 芦湖 温泉公馆，位于山东黄河三角洲高效生态经济区，国家级水利名胜区——大芦湖的北侧，由淄博塑工置业股份有限公司投资开发建设。容积率为0.61，绿化率为45.6%。 产品设计：该项目产品面积自180—596平方米，户型设计多样。 销售情况：受项目位置、周边环境等多方面因素影响，自2010年至今，共销售房源约5套，市场销售速度缓慢。 别墅市场研究结论： 贰、项目分析 ◆交通——项目周边道路通畅，交通便利；◆配套——项目周边包含商场、学校等配套设施已建设完毕，配套完善；◆景观——项目所处区域为高青南部，具有河景及自然景观资源。 项目劣势：◆规模——项目别墅部分规模较小，难以形成完整的社区模式； ◆产品——项目产品设计有340、370两种户型，户型单一，总价高； 户型设计中有很多明显劣势。◆现场----现场包装以及景观打造较差，无法体现项目尊贵以及品质感。项目机会：◆市场——高青别墅市场的整体开发逐渐展开，并受到区域外客户的认可，随着高端收入群体的不断增多，项目具明显的市场机会；◆升值——根据目前国家政策别墅产品日益稀缺，未来别墅产品升值空间较大。项目威胁：◆国家政策——国家出台的调控政策给项目产生一定威胁。◆市场竞争——未来高青其他别墅项目的推出对项目造成的客户分流。 服务模式： 项目全案营销代理（包含策划、企划、销售执行） 市场策划 履历要求 ◆从事房地产相关工作5年以上，曾做过多个类似市场产品研究； ◆具有独立出具市场研究报告的能力； ◆拥有较强的数据分析能力，善于寻找市场规律； ◆对市场、项目的发展变化有着较强的判断与预测能力 工作职责： ◆直接与销售现场以及策划部沟通； ◆定期出具市场研究报告； ◆参与整体及各阶段的策划、推广和销售计划及执行方案； 策划经理 履历要求 ◆从事房地产相关工作5年以上，曾操作过多个类似项目； ◆具有独立的项目策划以及活动组织能力； ◆拥有较强的数据分析能力，善于广告推广以及营销策划； ◆对市场、项目的发展变化有着较强的判断与预测能力 工作职责： ◆直接与销售现场以及开发公司沟通； ◆定期出具策划方案； ◆制订整体及各阶段的策划、推广和销售计划及执行方案； 销售经理 履历要求 ◆从事房地产相关工作5年以上，曾操作过多个类似项目； ◆具有独立操作项目销售管理的能力； ◆拥有较强的独立分析能力和组织管理能力，对开盘等重要阶段应付自如； ◆对市场、项目的发展变化有着较强的判断与预测能力 工作职责： ◆直接与贵公司管理层沟通； ◆与天翔策划部、管理部直接沟通； ◆制订整体及各阶段的策划、推广和销售计划及执行方案； * * * * * * * * * * * * * 二.三大手段运用于小众媒体管道 DM、短信、客户活动 功能： 配合大众媒体管道建立的高度，进行观澜御墅的深度价值传播。 锁定目标客群，将各销售阶段诉求内容进行点对点传递。 通过与目标客群的直接交流，建立观澜御墅应有的价值感。 建立高端客户群，营造体验营销氛围。 三.三大手段之1 户外和路旗 户外和围档： 户外POP和清河路路旗引导可以称为是硬广的户外化， 除了彰显观澜御墅高度、价值及引导效果外, 还有宣示观澜御墅的预约、公开、工程进度、热销、事件营销活动等讯息 内容： 预约、公开、工程进度、热销、事件营销活动 三.三大手段之2 短信 短信广告： 短信广告在于造势，以事件营销为切入点，公示信息，引发舆论传播， 同时配合短信广告,形成更大口碑散播。 推荐： 移动/联通高端用户、天翔公司掌握的高端客户资源 三.三大手段之3 DM 关于DM功能及运用细节： DM做为观澜御墅小众传播的重要工具， 其功能在于对项目的价值点进行深度阐述， 将建筑的理性与生活的时尚有机结合， 利用赠品策略，引发客户兴趣，吸引客户到访销售现场， 为案场最大量的积累有效客户，同时塑造形象。 第三部分 感质营销 针对第二战场：营销中心业务执行 →营造观澜御墅生活场景与资产未来性价值烘托与渲染，给客户感质体验， 最终促成成交 →使每一个成交客户变成一个最