投资收益率、初始收益率、内部收益率、收益增长率的辨异与联系.docVIP

投资收益率、初始收益率、内部收益率、收益增长率的辨异与联系 苏州城建环保学院吴守志 房地产的投资收益率、初始收益率、内部收益率与收益增长率是房地产估价理论与实践中的一级基本概念．当采用收益法和假设开发法对房地产作价格评估或投资项目评估时，评估结果在相当程度上取决于对这些概念的理解、应用和取值。率值的微小变化就可能使估价值大相径庭。因此说它们是房地产评估的“收益率杠杆”是毫不为过的．估价师在应用这些收益率时，须格外小心与慎重。可是，事实表明，国内部分估价界人士对这些不同的收益率概念的把握尚不尽如人意，在认识上存在着若干模糊含混之处，在应用中经常串用混用，对它们的内在联系知之甚少、这一状况不能不在一定程度上影响到评估质量。有鉴于此，本文阐述笔者对这些问题的思考和认识．集中探讨投资收益率、初始收益率、内部收益率及收益增长率概念的异同，在此基础上向读者引介一个表明它们之间内在联系的定量公式。本文的所有讨论均将围绕这些概念在收益法中的应用展开。 投资收益率 投资收益率（Investment yield），按权威的《房地产术语大全》释条，它是因某项投资产生的实际或估计年纯收益与该项投资资本价值的比。这一概念侧重反映的是一项投资在单位时间中收益的相对水平，而非该项投资的总回报率，后者可用投资利润率表示，它等于开发项目的盈利额与投资额的比。因此，投资收益率概念通常用于评估房地产置业投资，而投资利润率则大都用于评估房地产开发投资。 然而，投资收益率概念并非就此完全明晰了，按其定义尚有两个问题值得进一步推敲。首先，“年纯收益”指的是哪一年的纯收益？若整个投资期中每年纯收益均等同，这自然不成问题，但实际情况是房地产各年的租金纯收益往往并不相同，从而它们与房地产资本价值的比也年年有异。笔者以为，投资收益率应该是一个描述整项投资定期收益高下的总体指标，因此，这里的“年纯收益”便只能是一个最能反映该项投资年纯收益一般水平的值，如可取用整个投资经营期的年均纯收益。 其次，由于同一宗房地产在不同时点上的资本价值一般也不相同，因此投资收益率定义中的“资本价值”的时间点也需进一步朗确，我们在此把它确定为投资时点，即取资本价值为原始投资额，这一认定当不致引起多大的争议。但随之产生的一个问题便是，如此一来，投资收益率不是未能反映投资对象因资本增值所带来的投资回报了吗，事实的确如此。我们知道，投资房地产可以获得三方面的回报：l收益流（a flow of income）；2．资本回报（a return of capi－tal）；心理得益（a psychic income），而投资收益率指标只是设计来量度第一种回报的，用它并不能全面反映投资的所有回报，要评价资本和心理方面的回报尚需配合使用其他经济指标。 二、初始收益率 初始收益率（initial yield），是一项投资在投资当时的年纯收益水平与总投资额的比。它就是读者熟悉的租金价格比，只是这里的租金须取交易时点的扣除各项费用后的净租金收益。按此定义，初始收益率与投资收益率的根本区别在于，前者只是描述投资在一个特定时点的收益水平的局部指标，而后者则是贯穿投资经营期全过程的整体指标。通常，一项房地产投资的初始收益率是很低的。 学术界称这种高风险投资的初始收益率反而低于低风险或无风险投资的收益率的倒挂现象为“收益率逆差”（reverse yield gap）。出现这种看似反常现象的根由乃在于房地产收益的增长性，房地产未来的租金收益一般均会随通货膨胀而增长。 上述这种房地产投资的收益率逆差现象在股票投资中更见普遍。以上海股票市场为例，1998年12月对日清华同方的收盘价为 27.40元，对应市盈率65；复星实业的收盘价 29.OO元，市盈率120；上海永久的收盘价 8.4O元，市盈率 1647，等等。市盈率指标指的是某股市价与该段去年的每股收益的比，因此，它的倒数就是股票投资的初始收益率。据此，按上述三只股票收盘价购入的初始收益率分别为1.5％、O.8％和0.06％，均远远低于国债利率、要问投资者为伺心甘情愿地掏钱投资收益率如此低下的股票呢？理由无他，只在于投资人看好这些股份公司的成长前景，他们确信今后的每股收益肯定会比现收益好，从而股价也会继续上涨。股谚云：买股票就是买未来，炒股票就是炒成长性。股票投资者是深解初始收益率与投资收益率的差别的。房地产置业者之所以愿以相对低下的初始收益率购置某物业，看中的便是该物业的未来、该物业租金收益的成长性。 认识房地产的投资收益率与初始收益率在内涵上的本质差异及率值上的大不相同对房地产估价有着重大的现实意义。同是使用收益法，确定资本化率时有时该取用投资收益率，而另一些时候则该取用初始收益率。由于两率的率值差距非常大，它们对房地产估价结果又具有杠杆作用，因此，彼此混用或错用，必会严重影响评估