商法视角下经营场所承租权法律问题初探困境与反思.pdfVIP

【法学论丛】 ·总第485期· 商法视角下经营场所承租权 法律问题初探： 困境与反思 □李 磊 （中国人民大学 法学院， 北京 100872） 摘要： 从商法视角来看 ， 对经营场所承租权提供特别保护， 体现了特定的商法价值取向。 从我国现有民法 制度设计来看 ， 以合同法第１３章为中心的民事租赁制度并没有预留对经营场所承租权特别保护的法律空间。 究 竟应该如何保护经营场所承租权 ， 则是应该值得考虑的问题， 本文结合合同法自身规定与外国法的经验， 并反 思在中国通过制度设计对经营场所承租权进行特别保护的可能性。 关键词 ： 经营场所； 民商区分； 商事营业资产； 商法理念； 商事基本原则 〔中图分类号〕Ｄ９ 〔文献标识码〕Ａ 〔文章编号〕 １００３－６５４７ （2014） ０１－００８３－０４ 一、 经营场所承租权的特殊价值 人的投资 ， 使商人的有限资本用在商事经营活动方面。 〔３〕 １ ．商法视角下不动产租赁的特殊性 商人对于经营场所的利用与民事租赁的自我居住也大为 传统民法理论将租赁关系视为继续性契约关系 ， 与买 不同， 为招揽生意 ， 其必请人装修 ， 妥加保管 ， 时常翻新 。 卖关系不同， 租赁契约关系 的使用期间与对价数额 ， 系于 营业上种种努力 ， 宣传上的解数用尽 ， 所有的成果都体现在 时间经过的长短 ， 契约存续期间越长， 由于各方状况发生 稳定 的客户群的建立上 ， 而客户则带来 的是稳定 的可预期的 变化的概率越大， 契约的风险也随之增大 。 随着契约风险 流水 ， 租赁期满或者租赁关系终止之时房东仅仅所失租金利 的提高， 当事人互信互赖的要求， 也相对增加， 信赖关系 益， 与承租者所失相 比， 不可相提并论。 〔４〕 承租者对于房 也愈浓厚。 〔1〕 民事租赁关系这种本质特性要求当事人双方 屋的装修翻新等一系列行为， 如果依照传统民法规则， 仅仅 高度信赖， 信赖关系只要遭到破坏， 租赁关系即有宣告结 适用添附、 侵权、 不当得利等规则， 〔５〕 而不重视作为经营 束的危险。 另一方面由于传统民法对所有权的绝对保护倾 者的承租人对于房屋的有形和无形投入 以及诸如客户群丢失 向， 在租赁关系中无不体现对于不动产所有权人的特别照 之类的商业上的重大损失 ， 对于一个商业繁荣的现代社会显 顾。 这种制度设计在经济相对封闭、 商业模式还未发展成 然难以想象的。 同时由于商机 的千变万化， 商人有可能随时 熟的社会无可厚非 ， 但在一个经济开放、 商业繁荣成熟的 依据当时的市场需要改变经营场所的用途 ， 或者转租他人而 社会则会导致对经营者的利益保护不周。 另行投资 。 这在商事活动中都是非常普遍的状况， 但如果从 传统民事不动产租赁， 主要目的在于居住 ， 承租人获 民事租赁当事人双方彼此信赖的角度观察 ， 则很难获得正当 得房屋在于为满足自身的居住需要， 而居住为基本人权的 化的说明 。 重要方面， 为生存权所涵盖， 承租人的弱势一览无余 ， 这 ２ ．商事营业资产理论的正当化说明 是现代社会民事不动产租赁公共政策介入的法律基础， 〔２〕 法 国是对经营场所承租权保护最有效 的国家， 法国法中 买卖不破租赁 、 租金封顶、 廉租房制度这类普遍带有公共 的商事营业资产理论也是对经