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中原地产 四川宏信实业有限公司 PAGE PAGE 2 2003/4/18 北京中原房地产经纪有限公司承接 四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目 合 作 方 案 北京中原房地产经纪有限公司承接四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目合作方式、收费标准及方法 北京中原房地产经纪有限公司承接四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目之策划工作内容 北京中原房地产经纪有限公司承接四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目之工作时间安排 北京中原房地产经纪有限公司特点 北京中原房地产经纪有限公司承接 四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目 合作方式、收费标准及方法 合作方式 北京中原房地产经纪有限公司针对本项目采取全案策划及独家招商的形式与四川宏信实业有限公司合作。全案策划包括市场调研、市场定位、产品策划、营销推广四个部分，具体纲要详见下文。独家招商是指本项目从拿到销售许可证前至双方协议招商期内现场管理及招商、销售均由中原负责，发展商自留面积由双方协议解决。 收费标准 北京中原房地产经纪有限公司承接四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目之全案策划及独家招商之工作，其策划费用为人民币壹佰贰拾伍万圆整；独家招商部分的取费标准为一个半月的成交租金。 收费方法 北京中原在与贵司签订合同后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的50%； 北京中原在向贵司提交市场调研报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的20%； 北京中原在向贵司提交市场定位报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的10%； 北京中原在向贵司提交产品策划后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的10%； 北京中原在向贵司提交产品营销推广报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的10%。 北京中原房地产经纪有限公司承接 四川宏信实业有限公司北京市西城区建设项目之 策划工作内容 第一部分 市场调研报告 一、宏观市场环境分析 1. 经济环境分析 2. 政策环境分析 3. 其他各项影响因素分析 二、北京市商业物业分析 1. 商业物业市场概况 2. 北京市商业物业近期发展趋势 3. 商业物业开发中存在的问题 4. 商业物业市场供需关系 5. 商业物业价格分析 1. 商业市场发展分析 2. 商场总体供求分析 三、 本项目区域范围商场综合分析 区域总体市场状况分析 各物业市场供应、需求分析 各物业租赁、销售分析 各物业区域市场未来发展预测分析 本项目商场发展可行性分析 四、经营店型调研分析 1. 购物中心 2. 百货商场 3. 超级市场 4. 专卖店 五、客户群体的调研分析 1. 商铺投资者调研分析 2. 消费者调研分析 3. 招商客户的调研分析 六、类比商圈与类比商业项目（写字楼、酒店、商场）分析 1. 类比商圈调研分析 王府井商圈 西单商圈 国贸商圈 赛特商圈 公主坟商圈 朝外商圈 其他主要商圈分析 2. 类比商业项目分析 地理位置 项目规模 商业性质 硬件设施 经营模式 楼层分布 购物环境 商户与业主合作方式 租客组合 商品布局 价格 目标消费群体 品牌档次 广告形象 优劣势分析 经营状况 其他各项影响因素分析 七、物业管理之调研分析 1. 物业管理公司调研 2. 物业管理各项条款调研分析 管理力度 商户对物业管理提出的要求 个别商户对物业管理的特殊要求 第二部分 市场定位报告 一、项目区域总体概况总结分析 二、项目分析 1. 项目地理位置分析 2. 项目基本技术指标分析 项目功能分析 项目商圈分析 商圈区域市场的划分 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定 商圈消费人群分析 商圈竞争格局分析 三、项目SWOT分析 1. 项目优势分析 2. 项目机会分析 3. 项目劣势分析及应对措施 4. 项目威胁分析及应对措施 5. 项目综合分析及初步定位 四、风险识别及规避措施 项目定位 1. 项目总体定位 商场经营主题的确定 商场投资主题的确定 2. 项目目标客群定位 终端消费人群定位 经营商户定位 投资人群定位 3. 项目价格定位 价格制订依据的阐述 本项目价格定位 第三部分 产品策划报告 一、产品设计主题定位的确定 1. 产品主题的确定 2. 主题概念的诠释 二、项目产品设计 业态组合 功能分区及空间定位 总平设想 步行街设想 细部考虑 1. 基础硬件的设置建议 外立面 广告位 出入口 电梯 道路组织 中央空调 电子商务系统 停车位 结合商场实际需要，其他硬件设施的设置建议 2. 产品功能划分、店铺分割建议 行业商户的组合及分析 具体的目标商户建议] 各楼层功能分布建议 店铺分割建议 3. 物