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住宅产品策划报告 建筑是凝结着人类文明历史与科学技术的智慧结晶。其本身也是个复杂综合体。?一个城市建筑业的发展同时标志着它的综合实力和社会精神面貌。?建筑策划、设计贯穿每个建筑体的形成，它的作用可想而知。为了能与社会发展、时代步伐相适应，建筑策划的基本理论知?识、设计技能技巧以及设计构思等课题已日益受到关注。随着现代化科技和建筑艺术的进步，很多新的建筑设计理论在实践中不断产生。其中建筑语言设计更是建筑策划师所研究探索的重点之一。我作为一名建筑策划师，对建筑策划设计有以下几点感受，现提出来供大家共同探讨：一、产品定位：?????????随着市场经济的逐渐成熟，准确的产品定位在房地产开发中是至关中要的环节。在房地产行业界，有一句话说，地段、地段、还是地段，这就说明地段在产品定位中有着举足轻重的作用，地段主要指的是交通方不方便、有没有升值空间、周围生活配套是否完善、环境是不是优美等等。住宅区的地段确定了，下一步就要通过科学的市场调研来确定市场需求，然后通过市场调研分析给产品定位，是建别墅、高层、多层、还是洋房等等，这些确定之后就是案名的定位，一个好的案名对于一个住宅小区来说是至关中要的，如泉印兰亭、永大清华、荷兰庄园等等案名的推出深受目标客户的青睐，因为好的案名能起到满足目标客户的某种精神的需求。科学的产品定位是房地产开发成功的前提。二、????????总体规划：?1，????????符合城市总体规划首先区域整体规划要与当地政府的总体规划要一致，这是任何房地产开发项目必须要遵循的基本原则。国家根据城市用地的基本性质和之间的联系关系规划出土地性质，如教育用地、商业用地、住宅用地、宗教用地、仓储用地、工业用地、其它用地等等。政府根据用地性质来配备相应的设施和交通。如果开发商拿到地后不按政府的规划开发的话，那结果可能出现自己的“世外桃源”。如广州某花园小区内部花园园林环境，管理严格，而围墙外是脏、乱、差、交通不便。2，????????内部环境设计要有特色住宅小区规划是一个城市和社会的缩影，反映着居民在生活和文化上的追求，是社会物质文明和精神文明发展的主要标志。此外，住宅的商品化更使广大购房者对住宅小区的环境规划提出了比以往更高的要求，“人在画中游”现在已经成为了现实。随着社会的进步，人们生活水平的不断提高，人们的精神需求越来越高，首先对自己的住所要求不是过去那种能满足居住要求就可以满足的了，所以在房地产开发行业比较成熟的城市都很重视小区环境的内部规划，特别是中心景观区的塑造，很多楼盘就以此为卖点来进行推广，在济南现在很多小区也以内部环境为卖点进行推广的也很多；其次是2003年的非典席卷了中国，非典之后人们对健康的认识提高了。紧跟着出现了绿色健康、智能环保小区等等，所以在产品策划时必须要注意到广大居民的这些物质和精神的需求同时满足人们的使用要求、卫生要求、娱乐要求、安全要求、经济要求、美观要求等。因此，搞好住宅小区内部的总体环境规划，营造出高质量的居住生活环境，是产品策划成功的关键性一步。三、????????产品策划：1.????????出入口：出入口就是小区的主要出入口，也就是我们说的小区的大门。如果小区比喻成一个人的话，出入口就象是人的脸面。人长的美与丑，给人的第一感觉往往是从脸上得来的结果。对于住宅的主要出入口的设计是给人第一感觉的重要标志，也是以后留给客户印象的重要环节，如大舜天成的拉膜结构大门、上海花园的艺术铁艺大门、阳光100的人字型大门等等都能给人们留下很深的印象。2.????????住宅平面：对于住宅来说，平面策划直接关系到整个项目的成败。如在深圳设计好的住宅搬到济南不一定受欢迎，就是在济南的住宅，东部或南部区域的住宅搬到西部或北部区域的话市场也会有很大的区别。所以户型策划一定要立足本地区和本地段的市场，在户型设计前一定要经过科学的市场调查，通过市场的调查数据和具体位置的具体分析来设计产品，是设计大户型，是小户型，还是单身公寓等等。产品户型确定之后还要通过专业的科学的市场问卷来了解目标客户所需要的理想户型，然后根据问卷分析来确定户型的内部组合、比例、内部流线组织等等。把住宅比喻成一个人的话，平面就是人的肌体，高、矮、胖、瘦、健康不健康是一个人的直接反映。在一套住宅里，平面包括客厅（起居室）、餐厅、厨房、主卧室、卧室、书房、情景房、工人房、洗衣房、卫生间、储藏室、阳台等等，策划人员不仅要通过科学的专业的知识把他们组织在一起，而且都要通过科学的市场调查，了解当地居民的生活习惯和国家所处的历史阶段，看似不相关联的问题，实际产品策划当中往往起到很大的作用。我国现在正处在城市化进程的初期阶段，住宅贵族化、大户型的住宅设计，一居室八九十平方米，二居室140平方米左右等等往往出现滞销的现象；现在市场上的精品小