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营销战略建议 一、价格战略（Price）： 根据以往尤其是2008年的市场的实操经验，在价格战略上，可以归纳为成本导向、需求导向和竞争导向三类。 成本导向定价法 以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法,这是最简单、应用一种定价方法即按产品单位成本加上一定比例的毛利定出销售价其计算公式为：P=c×(1+r) 　　P—商品的单价 　　c—商品的单位总成本 r—商品的加成率—c，我们就可根据2012年市场可接受的价格来调整商品的加成率—r—r调整为0；而在B级市场（一般不景气阶段）我们可以在保障获取利润的前提下调整—r，使之成为1-5；当市场出现好多转机进入到A级市场，我们可以根据集团领导决策，获取百分百利润指标。同时这个定价战略也可分析出明年竞争对手销售导向，是“跳水”还是“捂盘惜售”，从而比较全面准确的拿捏和掌控市场，在一定程度上做到知己知彼，争取市场调节的主动权，确保销售目标实现。 二、产品战略（Product）： 产品策略是市场营销4P组合的核心，是价格策略、分销策略和促销策略的基础。首先要明确能提供什么样的产品和服务去满足消费者的要求，也就是要解决产品策略问题。从一定意义上讲，企业成功与发展的关键在于产品满足消费者的需求的程度以及产品策略正确与否。顾客让渡价值决定顾客购买行为 理性的顾客能够判断哪些产品将提供最高价值, 并作出对自己有利的选择。在一定的搜寻成本、有限的知识、灵活性和收入等因素的限定下, 顾客是价值最大化追求者, 他们形成一种价值期望, 并根据它作出行动反应。然后, 他们会了解产品是否符合他们的期望价值, 这将影响他们的满意程度和再购买的可能性。顾客将从那些他们认为提供最高顾客让渡价值的公司购买商品。“细分市场”，针对目标消费群进行定位，导入品牌，树立形象”。是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异花营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。为此，我们在去年9月份做了一份《顺峰会成品·家推广计划》，今年，面对市场进入者恒大集团以及开工建设的“恒大绿洲”项目，我们建议尽快推出具有市场产品差异化的产品进入市场。据我们调研，恒大在哈尔滨松北区开工建设的“恒大绿洲”在市场下滑的背景下以高出市场24%（不包括1500元/平方米赠送精装修，实际装修由深圳装总承包建设成本为600元/平方米，实际高出市场价格18%）且10月7日开盘至今已去化50%，目前营销活动全部停止后仍有销售。以上可以说明差异化产品在逆境市场中的产品力。 我们的成品家战略，经过业主答谢会不完全消费需求问卷调研，初步得到约为40%的人有购买成品房的意向，而恒大在哈尔滨市场的调研2010年仅为26.5%。所以，成品房发展战略可以进入我们2012年产品的线，做小规模尝试，积蓄经验，差异化产品策略，不乏为市场严重下滑的一个积极战略举措。 三、渠道战略（Place）： 销售渠道营销渠道策略是整个营销系统的重要组成部分，它对降低企业成本和提高企业竞争力具有重要意义。是规划中的重中之重。它对降低企业成本和提高企业竞争力具有重要意义。随着市场发展进入新阶段，企业的营销渠道不断发生新的变革，旧的渠道模式已不能适应形势的变化。创新多盘联动以降低营销费用多盘联动事半功倍，因为相对于成熟企业来说，品牌的维护是最为关键的，多盘联动的展示，是最好的品牌、实力证明，在楼市激烈的竞争中，品牌是最好的销售力。 多盘联动，是品牌企业发展成熟的必然之路，多盘联动，业态丰富，也体现着一个城市运营商的远见卓识。我们顺峰地产是否应该告别单盘开发，进入多盘联动时代，全局市场观念，集约化整合推广，做出符合市场不同消费需求的产品线。 ????年万科第五园的代理业务聘请了中原、世联、同致行等四家中介同时进场，游戏规划是：谁签的单多谁就取得第五园的代理业务。最后，拥有客户量最多的中原接下了万科的业务。Promotion）： 1、创立线上线下平台 （1）线上平台：在搜房大庆或新浪乐居（进入大庆两个房地产专业网站）搭建顺峰地产多盘联动网上展会平台，以品牌塑造为促进销售力，整体、全面宣传推广联动项目，同时以组织项目楼盘看房活动＋游戏互动为切入点，形成团购看房客群。线上平台还包括联动整合后的电视宣传片、广播。 （2）线下平台：统一平面推广，主要包括报纸、DM单、海报，按照不同产品线产品，及“1＋4方案设计推广平台”（1：一个项目。也代表一个宣传媒介，如：报纸、广播、印刷品；4:4个在售项目）统一设计推广。 （3）整合联动推广资源 目前项目包括水木华庭、唯美主邑、唯美主邑三期、唯美康城、景程（不包括盛景9号剩余8