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解读重庆土地收入从2亿到980亿 作者：蔡律 　　重庆土地收入：如何从2亿到980亿 　　这篇文章让人们重新认识地方政府土地财政怎么样操作的过程，相信不同的人会有不同的解读。重庆是一个个案。 　　土地是重要的资源，也是非常重要的资产。通过土地的有偿出让，确实为城市的发展建设积累了部分资金。土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 　　土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。这种主要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式也是不可持续的，将数十年后的公共财政收入提前收了，一旦大规模城市化进程结束，可供开发的土地日益减少，未来的公共财政状况将会面临严峻考验。 　　自1994年分税制改革后，各地的土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成为了地方的“第二财政”，“土地出让金占地方财政收入的比例，平均至少在50%以上，西部一些城市这一比例甚至达到80%以上”，在业内人士眼中，地方政府如鱼得水地依赖于土地财政，带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费，很多城市陷入了“占地—卖地—占地”的怪圈，而土地价格的飚升也推动了房价的居高不下。为了抑制地方政府的卖地冲动，有消息说中央拟上收一部分土地出让金，但没有进入实施阶段。 　　“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析，在这种利益联结机制下，地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。 　　历史是一面镜子，2008年由于金融危机的影响，房地产市场并不景气，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底价成交频频发生，这让许多地方出现财政吃紧的情况，去年底各地不得不纷纷“救市”，具体举措包括减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地产市场开始回暖，土地市场也出现火爆，这令各地抓住了“救命稻草”，纷纷加快推地速度以求缓解财政吃紧的状况，进而获得较高的土地收益。 　　土地收入占地方财政比重已近五成：从2010年全国土地成交金额排行前20名的城市来看，北京、上海、大连3个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。 土地出让金全额纳入地方基金预算管理，是地方政府不折不扣的“钱袋子”。数据显示，近10年来，随着各地土地出让金的持续攀升，全国土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，2009年土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%。 　　众所周知，土地收益是地方财政的大头，在一线城市尤其如此;国企对国家的分红水平多年偏低，红利收益的使用也没有明确规定。以此补贴社保，一是可以使这两项收益更加透明，二是“全民共享经济发展成果”的理念也体现得最为直接，是真正把钱花在了刀刃上，既有必要，更有可能。上海正在酝酿从国企收益和土地出让金中提取一部分来充实上海的社保基金，从而改变目前仅通过财政支出来填补社保窟窿的局面。上海正在酝酿从国企收益和土地出让金中提取一部分来充实上海的社保基金，从而改变目前仅通过财政支出来填补社保窟窿的局面，上海确属全国第一家。 　　一些地方土地出让金的使用有猫腻。比如，按有关规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但审计署日前的报告指出，包括北京、重庆等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达基本要求。天量土地出让金与廉租房投入不足的矛盾，引发了业内对土地出让金去向的关注。对于土地出让收入使用范围，财政部有明文规定，其支出主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、补助被征地农民社会保障、农村基础设施建设、农业土地开发、城市建设、城镇廉租住房保障以及耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护等方面，还规定了破产或改制国有企业土地出让收入用于职工安置等支出。 　　社科院报告指出，中国不能过度依赖出售国有土地或其使用权来获取财政收入。自1998年开放房地产市场以来，土地出让金已经成为城市基础设施建设的主要资金来源。以重