2浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略.docVIP

浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略 北京市中银（苏州）律师事务所 郭新燕 合伙人律师 2007年7月3日，×××物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与×××小区（以下简称“小区”）的开发商×××房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。许某于2007年9月18日购得该小区的一套房子，2008年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷。后因担心财产及人身安全，自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严重影响了小区内相邻物业的安全，，于200年月日派人强制拆除。但此后再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，遂诉至栅栏、阳台外墙晾衣架。系开发商自行委托，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。小区内财产、人身安全隐患多，失窃事件也屡有发生签订的协议违背业主意愿，且该协议内容侵犯公民财产权此外，开发商违约在先，安全设施未到位，还私闯本户拆除防盗设施。安装防盗窗并未影响相邻安全，故要求法院撤销此协议。《物业管理条例》物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。物业公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。在没有获得业主授权的情况下，物业公司无权进行处罚或提起诉讼。?防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实。由相关业主签名的“协议有违业主意愿”的材料商品房买卖合同《报》有关报道，要求证明签订的协议违反的意愿房屋买卖时，并没有对和安置防盗窗作出规定，业主的安全得不到保证的事实。系开发商自行委托、未经招投标形式公开聘任的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。均对不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等条款达成一致协议。该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现违反约定安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架，为维护全体业主的共同利益及整个小区外貌景观要求予以拆除，理由正当，予以支持。认为在签订协议时违背其意愿，因未能提供相应的有效证据，不予采纳。求判令立即拆除擅自安装的齐墙外置式防盗栅栏、阳台外墙晾衣架的诉讼请求，理由正当，予以支持。《物业管理条例》第12条第三款规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，即可解聘物业管理企业。据此，有人认为，只要符合该程序，业主大会就可以“炒掉”物业管理企业。由此引出业主大会有无权利单方面解除物业服务合同。，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质 1