清理小产权房的法律路径分析.pdfVIP

依法行政 YIFA×INGZHENG 清理小产权房 的法律路径分析 舔 李显冬 蔡晓仪 小产权房在我国改革开放进程中由来已久，其存废问题也争议不断。虽然中央对小产 权房一贯持否定态度，但始终难有实质行动，因而小产权房问题一直处于灰色地带。近期， 国土资源部明确表示将开展小产权房试点清理工作，由此引发了关于小产权房问题的新一 轮讨论。… 一 、 小产权房的现状 地管理法》第43条规定 ：“任何单位和个人进行 建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有 (一 )小产权房与现行法律相违背 土地 ；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依 所谓小产权房是指在集体所有的土地上建设 法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地 并向本集体经济组织成员以外的人出售的房屋。 的，或者乡 (镇 )村公共设施和公益事业建设经 由于我国实行城乡二元化的土地制度，使得 依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第 63 集体土地使用权的流转受到严格限制。我国 《土 条规定 ：农“民集体所有的土地的使用权不得出让 、 lm斯故菅理徽事2012·9 依法行政 YlFAXINGZHENG 转让或者出租用于非农业建设 ；但是，符合土地 土地结构下，土地资源达不到合理配置 ，城乡房 利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破 地产供需矛盾突出。同 产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的 (二 )经济利益的驱动 除外。” 城市房地产市场供不应求，其中既有现实的 根据上述规定，向非本集体经济组织成员出 住房需求，也不乏市场泡沫的存在，结果造成城 售的房屋必须是在国有土地之上建设的房屋，如 市房地产价格居高不下，保障性住房与经济适用 果是集体所有的土地，则必须先通过征收转化为 房的供应也跟不上现实需求。而城市周边的农村 国有土地，方可进行商品房开发建设。小产权房 地区由于土地使用权存在严格的流转限制，使得 实际上与现行法律相违背，因而不能取得 国家颁 农村房产价格低廉。在城市建设 向周边扩张的趋 发的产权证书，部分地区由村委会或者乡镇政府 势下，由政府对郊区的集体土地进行征收，向农 对小产权房颁发产权证书，l2而此类产权证书显然 民支付低廉的补偿款，转而高价卖出进行开发， 不为国家所承认。 其中的利益分配明显不均，农民往往在获得有限 (二 )现实中小产权房大量存在 的利益之后其产权利益受到侵害。相反，在小产 小产权房的违法性毋庸置疑，然而在现实中 权房的交易中，农民一方能获取更多的经济利益， 却大量存在 ，屡禁不止 。 另一方面，对于购房者而言，小产权房也具有巨 全 国工商联房地产商会的数据显示 ：1995— 大的价格优势。8【 2010年问全国小产权房竣工建筑面积累计达到7．6 (三 )监管不力 亿平方米，其中 “十一五”时期小产权房竣工规 首先，政府在房价调控中未能有效地控制城 模达到2．83亿平方米。据国土资源部不完全统计 ， 市房地产价格，客观上增加了小产权房进人市场 2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿 的空间。其次