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房地产开发企业财税实务培训 概述 房地产开发概述 房地产是房产与地产的总称。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发和经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发企业是比较特殊的行业，其特点决定了它的成本核算、收入确认、成本结转、税金缴纳等方面的会计处理，不同于其他企业。 房地产开发与经营的主要业务活动 土地的开发与经营 房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变成熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。 房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营是指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为开发产品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房等。 城市基础设施和公共配套设施的开发 城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。工程性基础设施一般是指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统 、防灾系统等工程设施。社会性基础设施则是指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。 公共配套设施主要是指住宅内的市政公用设施和绿地，包括道路、公交站场、环卫设施、各类共用管线（自来水、电力、电信、燃气 、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物，构筑物和绿地（包括公园 、小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地）等设施。 利用土地资源从事社会性基础设施投资建设是房地产投资多元化的需要，工程性基础设施及公共配套设施建设则是房地产开发取得建设用地及项目规划中约定事项之一，对于需要计入商品房和商品性建设场地成本的配套设施不作为独立产品核算；对于可以有偿转让的或者经营性配套设施，则作为独立开发产品或固定资产单独核算。 代建工程的开发 代建工程是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 房地产开发围绕上述四种基本经营业务发生的具体经济行为都会涉及税收利益，且在不同时期受到国家税收调控和地方经济政策的影响不同。另外，由于房地产开发企业在开发经营方式上存在差异，相关财税人员对于税收经济政策的认知程度不一，房地产开发经营所能获取的最终经济利益经常会偏离项目启动时的预测结果。因此从税收的角度分析房地产开发经营不同阶段的各种经济行为税负水平，企业提前做好税务规划，提升财务管理水平，防范风险于未然。 房地产开发主要阶段 按照开发经营的不同时期进行划分，房地产开发可以分为以下八个阶段： 企业设立阶段 为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、购壳变身等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响到之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。 开发项目可行性研究阶段 房地产开发企业依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合公司的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。 在这一阶段，房地产开发企业会拟定开放的组织形式以及开发实施方案，即所谓的运筹帷幄，这一阶段的工作决定着未来整个房地产项目方案的成败。因此，不经过充分的科学论证，靠一时的冲动和盲目，难免形成潜在的经营风险。 取得项目用地阶段 土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接拿地的方式仍然以“招拍挂”形势为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式不同，适用的房地产业纳税政策必然存在差异，即影响拿地成本，也影响将来的税负高低。例如，项目用地涉及房屋拆迁，采用货币补偿或实物补偿对于拆迁方或被拆迁方都有税收利益变化的影响。因此，更多的房地产开发企业开始就把拿地方式作为税务规划的方向。 前期准备工作阶段 前期准备工作包括项目的规划设计、征地拆迁、报建登记、一系列许可证的办理等。其中规划设计最能体现房地产企业的开发理念。规划设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算四个部分。施工图设计实在初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要绘制完整、详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。房地产开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿