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关于购房贷款的研究报告 武汉市四十八中学　涂　倩　　邓　彩　 李志高　　　　　　 指导教师　胡　牧　 能拥有一套属于自己的房子，一直是许多人的梦想和追求，“购房贷款”是许多人为实现这一理想而必须作出的选择。住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但主要的还外乎购房贷款的方式、额度、期限和利率这几大问题。 目前流行的三种贷款方式 １、商业性住房贷款个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）住房公积金贷款个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 3、住房组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。公积金贷款与商业贷款的比较随着房改的深入和住房贷款制度的推广，购房贷款越来越成为人们的热门话题，有许多购房人咨询个人住房担保委托贷款（即住房公积金贷款，简称委贷）与个人住房担保贷款（即银行商业贷款，简称商贷）的区别，以及哪种个人住房贷款更适合自己。委贷利息负担上有绝对优势住房公积金贷款属于政策性贷款，能够确保无论现在还是将来利率都会比银行商业贷款利率低；另外住房公积金贷款和银行商业贷款之间的利差不是固定不变的，目前相差1个百分点左右，1997年、1998年两种贷款利差曾经差到2个多百分点。所以从利息上讲，住房公积金贷款是有绝对优势的。例如：购买价值为50万元的住房，欲利用贷款35万元，还款期20年，选择公积金贷款与银行商业贷款的利息负担对比如下： 贷款方式 贷款年利率 贷款本金 贷款年限 贷款利息 贷款本利和 月还款额 公积金贷款 4.59% 350000元 20年 185514.98元 535514.98元 2231.32元 商业贷款 5.58% 350000元 20年 231627.34元 581627.34元 2423.44元 商业贷款 5.58% 350000元 20年 231627.34元 581627.34元 2423.44元 由此可以看出，住房公积金贷款利息负担比银行商业贷款少46112.36元，每个月的还款额也少192.12元。委贷比商贷多了一个评估费住房公积金贷款比商业贷款多了一个评估费，是因为住房公积金贷款和商业贷款的评估方式不同。银行商业贷款的评估是从开发商项目入手的，直接针对项目，评估合格后与开发商签订协议，个人办理贷款时就不用评估了。而住房公积金贷款的评估针对个人，每个人做住房公积金贷款时需要到评估事务所做评估。住房资金管理中心也在考虑是否可以参照银行对一些大的项目进行统一评估，这样个人在购买这些项目住房贷款时就可以省去评估这一环节了。另外，将来办理抵押登记时如果贷款时没有评估是否需要再评估也应该加以考虑。以上述购买50万元的住房，按5‰的评估费率计算，该项评估费为2500元。委贷比商贷少一个律师费由于委贷与商贷两者调查方式不同，所以委贷比商贷少了一个律师费。银行办理商业贷款时委托律师事务所进行借款人资信调查，律师收取借款人4‰的律师费，即贷款额35万×4‰=1400元。而住房公积金贷款是住房资金管理中心委托银行进行调查，住房资金管理中心向银行支付手续费。委贷比商贷多提供了抵押加购房综合保险抵押加购房综合险是委托贷款4种担保方式之一。购房综合险为那些找不到保证单位的借款人提供了一条贷款渠道。借款人购买太平洋保险公司的房屋财产险和寿险后，保险公司收取保险费即承担相应的保险责任，保险的费率是根据出险的概率精算出来的。虽然保险费使贷款总的支付费用比单位保证方式多，但相应减少了借款人将来的偿付风险，比如，借款人失业、死亡、残疾，保险公司经审查确认后替借款人偿付剩余的贷款本息，而且保险公司不再向借款人或借款人的继承人继续追偿代为偿还的贷款，也不会因此而处分房屋。当然，如借款人重新就业后仍需偿还贷款。 而在单位保证的担保方式下，一旦借款人不能偿还贷款，保证单位将为借款人清偿贷款，但保证单位相应获得了对借款人的追索权，即借款人有责任向保证单位偿还保证单位代借款人偿还的贷款，如果借款人无力偿还，保证单位可以按照法定手续处理借款人所购住房。所以购买综合保险后，当