房地产项目全程策划中有关问题的探讨之一.pdfVIP

项目策划● 文／贾士军 房地产项目全程策划是指开 辟有两、三条线路，每个市民每次 途和误区： 发商从获得土地使用权开始，先 可以选乘一部看楼车，一天连续 可以想见，这种不分年龄、不 后进行市场调查、消费者行为心 看几个楼盘。该项活动很受市民 分职业、不分文化、不分收入的问 理分析、项目市场定位(包括概念 欢迎，据不完全统计，五一长假期 卷结果没有进行市场细分，据此 设计)、提出规划设计要点，制定 间先后有上百万人参观楼盘，发 所作的市场调查结论没有任何针 价格策略、广告策略与销售策略， 展商好不欢喜。在此期间，该媒体 对性，因此所开发出的房屋，也就 直到物业管理前期介入全过程的 顺便请看楼者填写市场调查问 不会有任何个性与特色，不会被 策划。本文就其中的几个核心问 卷。之后又在该媒体上刊登调查 任何阶层的消费者所喜欢； 题进行探讨。 结果。结果又是百分之多少的人 同时，这种房地产市场调查 一、房地产市场调查问卷的 喜欢某某楼盘的绿化，百分之多 对于所谓的调查分析人员来说， 误区 少的人喜欢某某楼盘的户型，百 分析过程本身也会使他们陷入迷 误区之一：只要按照问卷调 分之多少的人喜欢某某楼盘的会 茫。因为不同的人群，填写的结果 查结果进行项目规划设计，就能 所。 是不同的。例如对于建筑风格，分 满足消费者行为与心理要求，房 此外，无论是在广州、深圳或 析结果可能是一些人喜欢欧陆式 子就不愁卖不出去。 者是在内地的某个城市，周末期 的，一些人喜欢地中海式的，一些 目前在广州，房地产界对市 问在售楼处门前经常有一些女大 人喜欢其它的。对于会所，老年人 场问卷调查给予了高度重视： 学生拦住看楼人，请看楼者回答 认为里面应设置棋牌室，青年人 2001年4月，某大型知名房有关问题，或填写市场调查问 认为应设置健身室；白领人认为 地产公司，在羊城晚报用一整版 卷。业内人士都知道这些女大学 应设置一个网吧。金领人认为应 的篇幅刊发一份市场调查问卷， 生都是受发展商或市场调查公司 设置一个桑拿室。调查分析人员 请广州市民填写。为鼓励市民参 聘任过来的。通过这些调查，很多 会发现结果会很分散，很难得出 加，该公司专门设立抽奖。这种做 发展商会把这些调查结果直接汇 一个比较集中的、带有倾向性的 法收到问卷上万份。之后，该公司 总，同样分析百分之多少的人喜 结果。采用此结论使发展商感觉 又专门将市场调查结果公布于 欢什么样的建筑风格，百分之多 无所适从，如果各种人员的需求 众，例如：百分之多少的人喜欢多 少的人喜欢多少钱一平米的房 都加以满足的话，开发商就会多 大面积的房子，百分之多少的人 子、所能承受的房屋总价是多少 支出许多费用。 喜欢小区有会所，百分之多少的 等等结论，据此进行规划设计和 因此，正确的市场调查结果 人喜欢窗台外飘，等等。 楼盘开发。 分析方法应是：将调查问卷结果 某知名媒体在2001年“五 x,l于诸如此类的做法，不知首先进行分群，例如按照年龄，如 一”举行“看楼大巡游”活动。即由 读者是如何看待，但笔者认为这 年龄在25～45之间，按照文化程 该媒体组织，广州知名楼盘被分 种做法所进行的市场调查毫无价 度、如高中以上等等，也可以按照 成东西南北4个片区，每个片区 值，相反使房地产开发走到了歧 年龄、文化、收人等指标综合分 编辑：伟志I45 ●项目策划 类。然后对比较集中型的、有购买 即大多数人在被问及自己的情