房地产企业经营业务的纳税筹划及实例分析.pdfVIP

n画酉面庀丽面丽 ———————————————————————————————————————————————————————‘———1■■口rm目％册∞日Rdm■Ⅲ目2口■目B“B觑q日mmE☆Ⅻ■W日●-■———————————————————————‘——————————————————————————————————～ 房地产企业的经营流程主要分 万元的价格把楼盘全部转让给B，按 条例》的规定，对于房地产的代建房 为房地产开发和房产或在建工程销 规定应缴纳营业税及其附加为19．8 行为，房地产开发公司虽然取得了收 售(或出租)两阶段，其过程涉及了 万元，企业所得税为10．05万元，税后 入，但没有发生房地产权属的转移， 企业所得税、营业税、契税和土地增 收入为30．15万元。方案二，投资入其收入属于劳务收入性质，故不属于 值税等主要税种。本文根据房地产 股，楼盘销售后分回股利。按照我国现 土地增值税的征税范围，从而达到减 企业的特点，依据现行税法。结合具 行税法规定，符合条件的居民企业之 低税负的目的。企业也可以将土地使 体案例，对其纳税筹划进行探讨 间的股息、红利等权益性投资收益收 用权转让给关联建筑公司，再按上述 入为免税收入，这部分收入免征所得 方案进行纳税筹划。需要注意的是。 一、房地产合作开发的纳税筹划 税，所以企业获得净收入60万元。两 这种筹划方案，必须符合代理建房的 企业所得税法及其实施条例规 方案从节税角度考虑，方案二对公司 有关规定，否则收取的手续费仍然按 定：居民企业直接投资于其他居民企 更有利，即A以投资入股的形式参与 销售不动产征收营业税。 业取得的股息、红利等权益性投资收 楼盘开发，分回的60万股息不需要纳 在进行土地增值税的纳税筹划 益为免税收入。利息收入是指企业将 税，成为A获得的实际税后收益。但 时，企业应特别关注土地增值税新政 资金提供他人使用但不构成权益性 在实际操作中，采取第二种方案应持 策，即国家税务总局《土地增值税清 投资，或者因他人占用本企业资金取 谨慎态度，因为A公司要承担B的经 得的收入，应按照合同约定的债务人 营风险，而且被投资方不负责承担还 必威体育精装版规定，新规定从2009年6月1 应付利息的日期确认收入的实现，计 本。 日起施行。新规定在项目管理、会计 入当期应纳税所得额。而在实务中上 二、房地产企业独立开发的纳税 核算和专用发票管理方面加大了清 述收入在性质上可以相互转化，因此 筹划 算前土地增值税的管理力度。例如， 企业可以根据实际需要，采取恰当的 对于房地产企业独立进行的房 对于房地产商同时开发商用项目和 合作开发方式减轻税负。 地产开发活动，可以采取分两步走的 普通标准住宅项目，根据新规定，清 例：A公司决定与另一家房地产 方式降低税负。第一步，将取得的土 算审核时，应审核房地产开发项目是 企业B合作，以拓展其外地市场。A 地使用权以购买价转让给购房者。按 否以国家有关部门审批、备案的项目 公司可以采取以下两种方式与B公 照相关规定，以全部收入减去土地使 为单位进行清算；对于分期开发的项 用权的购置或受让原价后的收人为 司合作：(1)A出资300万元与B公 目，是否以分期项目为单位清算；对 司合作开发某楼盘，双方协商，开发 营业额，所以该过程不用缴纳营业 不同类型房地产是否分别计算增值 税；转让土地未增值，也不用交纳土 完成后，A取得收