基于HEDONIC(AHP)批量估价模型间接比较法及应用.pdfVIP

基于HEDONIC(AHP)批量估价模型 与间接比较法的应用 (肖 伟 朱 山) 摘要：随着批量估价技术日趋成熟，本文简要介绍基于HEDONIC批量估价模型，结合层 次分析法(AHP)，使用间接比较法，在大数据共享、云计算的平台下对成套住宅，应用批 量估价技术，实现个案住宅报告(测算部分)的自动估价生成的技术思路。 关键词：批量估价样本住房法层次分析法 比较法 引 言：大数据概念的提出和云计算技术的出现，一场由数据的挖掘和利用引发的商业 变革己拉开序幕。数据蕴藏着巨大商机，将成为未来企业竞争力的重要来源，甚至成为企业 的核心竞争力。因此，基于数据应用的云批量估价技术将不断的被探索、创新出来。本文以 市场法在批量估价上的应用，对HEDONIC模型做进一步探索。以江苏先河房地产土地估价 有限公司为例。在连云港市作为试点，将批量估价技术结合比较法运用到专业估价机构的日 常估价事务。 适用方法的简介和选择 (一)批量估价方法 一般认为是基于HEDONIC模型法的具体应用。房地产由众多不同的特征因素(因子) 组成，由于各特征因素(因子)的数量、组合以及影响方式不同，使得房地产的价格产生差 异。因此，将房地产的价格影响因素(因子)分解，求出各影响因素(因子)所隐含的价格 特征值，通过价格影响模型可以反映房地产价格的变化。 房地产估价常用的有三种批量估价方法：多元回归法、人工神经网络、样本住房(楼盘) 法。三种估价方法均是基于HEDONIC的一种细分使用方法。多元回归法、人工神经网络均 需要大量实例进行分析，而样本住房法并不需要大量案例支持，比较简单，也不需要模型分 析。所以样本住房法是批量估价方法中最简单、最适用的一种批量估价方法。本文选用批量 估价方法的样本住宅法。 (二)比较法 比较法可分为直接比较法和间接比较法，都是估价师经常采用的估价方法之一。一般来 说间接比较法比直接比较法更客观反映房地产市场价格。因为，间接比较是基于同一参照物， 并有相同的评价指标，是一种绝对关系；直接比较法是基于估价对象进行的一种比较，估价 对象是不指定的，是一种相对关系。若两种比较法选用的比较因素都是线性因素，将修正指 标换算一致，那么两种比较法计算的价格都是一样的；若选用的比较因素有非线性的因素， 241 那么选用直接比较法是不准确的。往往运用比较法都忽略了估价因素对房价的影响方式。所 以认为间接比较法比直接比较法更容易反映估价对象的价格。本文选用间接比较法。 (三)层次分析法 Process简称AHP)是将与决策总是有关的元素分解成 层次分析法(AnalyticHierarchy 目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。特点是在对复杂 的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息 使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的 决策方法。房地产估价中，间接市场比较法适用于该方法进行特征因素的分析和量化。 (四)批量估价(样本住房法)与市场法的区别和联系 批量估价的样本住房法与间接比较法都是基于同一种计算思路。都是设定一个标准化的 样本住房(可以是虚拟的，也可以是实际存在的)，然后估价对象与之进行比较，最终得出 一个比准价格。所不同的是：间接比较法测算样本住房的价格是使用直接比较法；而批量估 价对样本住房估价可以是比较法、成本法、收益法、多元回归分析等，或者几种方法综合使 用。当批量估价只使用直接比较法对样本房价格进行测算时，那么间接比较法与样本住房法 它们本质是一样的。 由于成套住宅的估价一般只用比较法，所以可以应用批量估价技术对成套住宅进行估 价，实现对应的每一套住房价格都有一套对应的市场法测算思路。 二、特征因素的选择和分析 (一)特征因素的选择 以成套住宅为例，我们将HEDONIC模型样本住房法需要的特征因素(因子)与比较法 测算的影响房价的因素综合在一起，选择的影响房价的特征因素有： 交易情况、交易日期、房地产状况(实物因素、区位因素、权益因素)，其中实物因素、 区位因素、权益因素又可细分为多个因子。 区位因素：交通便捷度、道路通达度、生活设施配套、污染状况、周边环境、楼层(小