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第五章 房地产价格与税收 第一节 房地产价格 第二节 房地产税收 第一节 房地产价格 一、基本概念 房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付，也可用实物偿还。 二、房地产价格形成的基础 1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲望。 2.房地产的相对稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足人人敞开的需要。 3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。 价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的程度不同及其变化引起的。 三、房地产价格的种类 （一）按房地产的实物形态不同划分 有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格 。 （二）按房地产交易权属不同划分 所有权价格：指交易房地产所有权的价格。 使用权价格：指交易房地产使用权的价格。 成本价：完全产权 标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处置权。 （三）按房地产估价目的不同划分 买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物或其他有价物。 租赁价格：又称租金，包括地主和房租。 抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安全性，比市价低。 课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。 征用价格：为政府征收房地产补偿而评定的价格。 例：若项目的土地费5万元，建房20万元，抵押价：21万元，课税价：13万元，买卖价：30万元，征用价：27.5万元。 （四）按房地产交易方式不同划分 拍卖价格：指采用拍卖方式交易房地产的成交价格。（1822元/m2） 招标价格：指采用招标方式交易房地产的成交价格。（507元/ m2） 协议价格：指采用协议方式交易房地产的成交价格。（165元/ m2） （五）按房地产计价范围不同划分 总价格：指一宗房地产的整体价格。一般不能用总价格说明房地产价格的高低。 单位价格：指单位土地面积或单位建筑面积的价格。它可以反映价格水平的高低。 楼面地价：指单位建筑面积的土地价格。 例：1000 m2的土地300万元，则单位地价：3000元/ m2，单位楼面地价（容积率=10）：300元/ m2。 （六）按房地产价格管理目的不同划分 基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均地价。 城市基准地价：是在某一城市的一定区域内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估楚的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 标定地价：指在一定条件下，能代表不同区委，不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在基准地价的基础之上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，修正评估出的具体地块的价格。 （七）期货价、现货价 期货价是房地产的预售价，也称楼花价格。现货价是实物房地产的交易价。期货价与现货价的关系由下式确定： 期货价＝现货价－投资利息－风险报酬。 其中的风险报酬是指预期的销售风险预期损益值。 （八）建安造价、工程造价、综合造价 建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用便构成了综合造价。 三、房地产价格的特点 （一）价格实体基础构成的双重性 （二）房地产价格是关于房地产权利的价格 （三）房地产价格表现形式复杂多样 （四）房地产价格具有扩散效应 （五）房地产价格从长期看具有不断增值的趋势 （六）房地产价格由个别交易单个形成 四、房地产价格的构成 （一）城市地产价格的构成 城市土地价格由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。 1．土地开发成本 指从事土地开发活动而投人的成本。主要包括：土地出让金、土地征用及拆迁安置费、七通一平费、管理费及利息等。 2．土地经营成本 指土地（使用权）进人流通领域而发生的各种费用，如管理费、维护费及各种推销活动费等。 3．税费及利润税费 指从事土地开发建设及经营活动应缴纳的，而且可摊入土地转让价格中的各种税费，如投资方向调节税、教育附加费、城市维护建设税、所得税及增值税等。利润是投资者欲获取的纯收益。在进行项目的效益评价分析时，它往往由当时、当地同类物业的平均收益率水平估计；在进行定价决策时，它往往由投资者拟定的目标利润或目标利润率来定。 由上所述，城市土地转让价格由下式计算： 土地转让价格＝土地开发成本＋土地经营成本十税费＋利润 （二）房地产销售价格的构成 房地产销售价格由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。 1．房地产开发成本 指从事房地产开发活动而投入的成本。包括：土地开发费、公共服务及生活设施配套费、小区内外的市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察