我国地价房价和房租关系的重新考察理论假设和实证检验.pdfVIP

2009年第4期 ·上海经济研究 · 我国地价、房价和 房租关系的重新考察 ： 理论假设与实证检验 余华义 陈 东 (中国人民大g,ga济学院 100872) (北京大学经济学院 100871) 内容摘要：过去的文献无论从理论角度还是实证角度，对我国地价、房价与房屋租金 之间存在什么样的影响关系的判断上有很多争议。本文首先在梳理这些争议的基础上， 从理论、数据和实证方法角度对过去文献产生分歧的原因进行 了探讨；之后，本文提 出理 论假设；在此基础上，本文基于向量误差修正模型 (VECM)利用我 国1997年 1季度至 2007年2季度的房价、地价和房屋租金的定基数据进行 了实证检验，发现地价变化对房 价有正向影响，房价与房屋租金之间存在双向的正向影响关系，而其余影响不显著；最后， 在实证结果的基础上，我们提 出了政策建议，认为必须通过稳定地价来达到稳定房价上涨 过快的目的。具体的措施包括解决地方财权与事权的不统一问题，消除地方财政支出瓶 颈；解决农村宅基地市场化流转问题，增大土地供应量；打击开发商 “囤地”等。 关键词：房价 地价 房租 理论假设 实证检验 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号 ：1005—1309(2009)04—001l一011 一 、 问题的提出 随着福利分房，这项始于计划经济时期并延续了几十年的制度于 1998年在全国范围的终止， 我国的房地产开始了市场化的快速发展。短短几年，房地产迅速成为我国新的经济增长点和消费 热点，房地产业在国民经济中地位愈发重要。据国家统计局综合司课题组(2005)的测算，2004年 扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重高达7．5％，1997年 ～2004年间，房 地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为 11．6％，这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生 的间接拉动。然而，不可否认，我国过去几年房价上涨速度是过快的，1997年一2007年，全国房屋 销售价格指数累计上涨52．57％，而同期居民消费价格指数累计上涨仅 11．69％。 对于导致房价变动的原因，学术界从不同的角度进行过许多探讨。其中一些对房价变动的研 究将房价变动与地价、租金的波动联系了起来。但对于我国房价波动与地价、租金变动之间究竟存 在什么样的影响关系，学术界却产生了较大的争议。 就房价和地价的关系问题而言，大致存在四种看法：(1)地价影响房价。建设部政策研究中心 课题组(2004)认为地价上涨推动了房价上涨。梁云芳、高铁梅 (2006)也通过实证发现土地交易价 收稿 日期 ：2009—02—15 致谢：作者感谢中国人民大学经济学院方竹兰教授的建设性意见，当然文责 自负。 ①该数据系笔者根据历年 《中国统计年鉴》公布的年度数据推算而得。 · 上海经济研究 · 2009年第4期 格的变动对住宅价格的变动有较大的同向影响。平新乔、陈敏彦 (2004)基于35城市的面板数据 计量，发现决定楼盘价格的基本因素是土地购置价和信贷注入。并认为如果政府收缩土地供应，即 使信贷收缩，房价仍会随地价上升而上升。(2)房价决定地价。刘润秋、蒋永穆(2005)认为地价不 能决定房价，而房价是地价形成的决定性因素。周京奎 (2006)通过实证检验发现房价对地价有显 著影响，地价对房价影响度较小。(3)房价、地价相互影响。刘琳、刘洪玉 (2003)通过四象限理论 模型分析认为，地价与房价呈线性正相关关系。从需求角度看，房价上涨导致地价上涨；从供给角 度看，高地价引起高房价。郑娟尔、吴次芳 (2006)基于全国数据发现房价和地价之间在长期和短 期内都互为Granger因果关系。(4)从长期和短期来看，房价和地价的因果关系是不同的。严金海 (2006)的实证研究认为短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。宋勃、高波(2007)实证研究 也发现长期来说，房价和地价存在双向因果关系，但在短期关系上，他们的结论却是房价