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房价与地价关系的实证分析研究 ——以北京地区为例 市局土地利用中心王瑜鸥 在房地产价格体系中，地价是一个很重要的组成部分。我国全面实施土地“招牌挂”出让制度以后， 国内各大城市的地价和房价都快速上涨。对房价和地价的关系的讨论也成为全社会广泛关注的一个焦点问 题。地价和房价作为房地产业两个重要的指标，对衡量和评判市场运行质量有重要意义。地价与房价关系 的研究不仅是研究房地产市场的基础和源头，更是推进土地市场和房地产市场健康、有序、协调发展的关 键。明确房价与地价之间的关系，探讨土地及房价的形成过程与机制，客观地、正确地认识房地产市场与 土地市场的运行特征和关系，不仅具有重要的理论意义，而且对于政府正确把握房地产市场运行规律，科 学制定政策，推进房地产市场健康协调发展也具有重要的现实意义。 一、北京市土地交易情况分析 根据北京市国土资源局土地交易信息一览表显示，2008年北京共公开出让成交地块148块，成交总面 远郊，占出让土地面积总数的74．04％；只有28块位子城区8区，仅占出让土地面积总数的25．96％。随着 中心城区的土地利用逐渐成熟，中心城区的土地供给减少，导致土地出让价格不断攀升。基于这种供需矛 盾，开发商把目光投向中心城区以外的区域，使得远郊区县的开发潜力上升。 土地用途方面，2008年出让的土地用途有居住及公共服务设施用地、商业金融用地、工业用地、旅游 设施用地、市政设施用地、文化娱乐用地等等。本文在统计时将市政设施用地、文化娱乐用地和旅游用地 归为其他用地。在出让的土地用途中，居住用地在城区和郊区都占据了较大比例。在城区出让的28块宗 地中，有18块是居住兼公共服务用地，占总数的64．29％；郊区出让的土地中居住兼公共服务用地占34．17％， 占的比例比较高。在城区出让的土地中，位居居住用地之后的是商业用地，占21．43％。城区出让的土地中 其他用地和工业用地占的比例比较小，只有一块是工业用地。而在郊区出让的120块土地中，有71块是 工业用途的，占总数的59．17％：商业用地和其他用地占的比例较小，均为3．33％。这是由城区和郊区的功 能分区所决定的，同时也反映了区位地租的理论。 的住宅平均地价和平均楼面价格都在高价位上运行，其中城区住宅的平均地价高达9313．82元／平方米， 平均楼面价格也达5774．48元／平方米：郊区的住宅地价和楼面地价比城区稍低，但是平均地价也达到 3969．61元／平方米。 受金融危机影响，北京市的住宅用地价格总体呈下降的趋势。由于本文研究地价和房价的关系，因此 本文只关注住宅用地的价格。由于城区出让的住宅用地数量较少，并且有比较多的月份没有土地出让，数 据缺失。因此本文在计算城区住宅用地价格的时候没有将月份之内的土地价格进行平均，但是仍能看出城 33本文在计算土地价格时，土地均价=土地成交价格／土地总面积；平均楼面价格=土地成交价格／规划建筑面积。每一种土地 用途的平均价格由该种用途的土地的单位价格进行加总半均得出。 162 区住宅用地的价格是呈下降的趋势的。郊区住宅用地进行了月内的平均，可以看出价格的下降比较明显。 下面左图是城区住宅用地的价格趋势，右图是郊区住宅用地的价格趋势。其中一个异常点可能是由于区位 的原因导致的。 北京市房屋成交情况分析 根据北京市房地产交易管理网以及北京市统计信息网的数据统计显示，截止到12月17日，2008年全 年北京市房地产市场运行情况如下表所示： 2008年北京市房地产市场运行情况 2008年北京f}j肪地产If，场运行情况 单位：万甲方米 合计 为去 住宅 为去 为去年 为去年 年同 年同 普通住房 公寓别墅 期％ 期％ 同期％ 剧期％