思源2012西安金地西沣路项目A地块营销策略总纲.pptVIP

核心策略 放大金地在高新的品牌形象，利用项目自身规模、资源、配套等优势进行差异化的营销展示实现对高智人群吸纳； 提高项目城市价值，降低心理距离，针对区域客户工作地点分布，进行点对点、面对面的直接出击； 2012年西沣路项目的核心营销思路： 品牌先导，渠道出击，有的放矢，活动贯穿 策略总纲 推广策略：高度取势，针对目标客户集中区域，直接渗透。选择目标客户关注度高的媒体，精准营销； 展示策略：现场营造差异价值，直击客户感知； 渠道策略：精确制导，小众圈层，异地拓展，大客户联谊，病毒营销； 活动策略：“大事件”起势，持续性活动贯穿； 5 总控及实施 Ⅰ.营销总控 Ⅱ.月度实施 如何营销铺排，开拓营销渠道，快速引爆市场，大量蓄客清盘？ 推广线 高度取势，针对目标客户集中区域，直接渗透。选择目标客户关注度高的媒体，精准营销； 1、高度起势，重新定义金地营造的都市梦想生活； 2、针对目标客群所在的高新与城南区域，进行直接渗透； 3、以短信、网络的的形式及时向客户发送项目及活动的必威体育精装版进展，获得与客户不间断联系； 消费者：他们买什么？ 项目：我们卖什么？ 区域价值 本体价值 精神价值 城市产业发展轴 高新商务居住核 城市立体交通路网 2000亩城市绿地 金地品牌 产品品质及建筑 景观中轴、组团布局 户户赠送的全功能户型 全系教育、商业配套 代言高新的明日新城 顶级的生态新城 城市商务价值 城市菁英的理想居所 高度取势，重新定义金地营造的都市梦想生活 推广举措1 长安，3100年的文化积淀，孕育了中国上千年的国家文明， 是世界四大古都之一，代表中国古典文化的精华积淀，被西方誉为“东方的罗马”。 CLASSIC长安 我们发现—— 高新区，一个世界级的产业科技新城诞生并发展，是西部首屈一指的产业核心，是城市新贵的诞生地，是时尚潮流现代的聚集区，是西部真正意义上“都市”的代名词。 fashion高新 我们发现—— 所以，我们需要，一种值得永久珍藏的文化 我们需要，散发出城市新贵们对物质的叛逆 我们需要，在享受了城市的便捷、繁华外的宁静、社区的丰富、居住的舒适之后，仍感觉金地是一种对人生的回馈 新城市运动·古典与现代碰撞·梦想生活特区 高度取势，重新定义金地营造的都市梦想生活 推广举措1 区域市场 11年区域主要项目成交主要集中70-80与90-130平米的二房与三房产品，其中110-130平米成为市场成交主力，70-80平米紧凑两房成为市场成交率最高产品； 区域内90-110平米三房产品成为供应缺失面积段； 公寓与四房大户主要逸翠园项目供应，但去化率较低； 紧凑两房最受欢迎，紧凑三房产品市场缺失 未来项目入市将面对区域市场100万平米的货量压力 13年 2 12年 4 万科城 中建群星汇项目 中铁尚都 逸翠园 林隐天下 万象春天 盛世长安 东尚第五季 雅居乐 2012年中推出，总建面18万左右，预估主力产品以90-140㎡为主 年后加推87-90㎡二房，132㎡三房 推售三期小高层，63-83㎡二房，94-136㎡三房，货量320套 尾盘，年初推出30-100㎡loft约300套，180-280㎡四房约424套 年后推出84-89㎡二房约484套，102-122㎡三房近400套，139㎡四房52套 年初推出80㎡二房，120㎡三房约600套 年后加推89-98的二房，117-151㎡三房共1500套，（内部团购居多） 年底开始推售90-152㎡，主要以三房产品为主，预计推出300套 持续销售3、7#地产品，78-143㎡，二房与三房约3500套 6 8 10 12 2 4 6 8 区域市场 本项目入市 区域市场 未来主力供应集中在80-90平米两房，90-110平米紧凑三房基本无供应 户型 面积 套数 比例 公寓 30-50 840 16.3% 紧凑两房 70-80 264 5.1% 舒适两房 80-90 2948 57.2% 紧凑三房 90-110 　 0.0% 舒适三房 110-130 850 16.5% 四房 140-180 250 4.9% 四房以上 180以上 　 0.0% 合计 　 5152 100%　 区域未来供应的主力面积集中在80-90平米内，其中万科城项目89平米两房余量极大，达2000余套； 70-80平米两房与90-110平米三房供应较少，成为市场缺失面积段； 110-130平米三房产品以万科城与万象春天为主要供应项目。 竞争格局 项目名称：万科城 地址：西安市长安区韦郭路909号 所在区域：长安区 所在板块：大学城板块 销售状态：销售 占地规模：1000亩 开发商：西安万科南唐置业有限责任公司 物业管理：万科物业 建筑面积：240万平方米 规划户数：当期5000户 容积率：5.11 绿化率：36.6％ 建筑形态：高