大连房地产市场报告.docVIP

大连市房地产市场报告 目 录 1、2008年中国房地产业宏观环境 - 3 - 1.1 宏观经济环境 - 3 - 1.2 大连经济环境 - 8 - 2、2008年大连市房地产市场 - 12 - 2.1 投资状况 - 12 - 2.2 土地市场 - 13 - 2.3商品房市场 - 15 - 3、2008年大连市房地产市场热点解析--消费者：观望加剧，信心下降 - 20 - 4、2009年大连市房地产市场发展预测与建议 - 23 - 4.1 2009年宏观经济及政策预测 - 23 - 4.2 供给市场预测——关注供给膨胀危机 - 24 - 4.3 需求市场预测——购买力疲软越发严重 - 24 - 4.4热点区域预测 - 25 - 4.5 09年开发企业之建议： - 25 - 附录1：部分税收、金融政策 - 26 - 附录2：部分土地监管政策 - 27 - 附录3：部分土地管理、市场规范政策 - 28- 附录4：2008年市内四区出让土地明细 - 28 - 2008年中国房地产、200年房地产业.1 宏观经济环境前三季度国民经济统计的数据显示，2008年中国国内生产总值（GDP）达30万亿元，比上年增长9%居民消费价格指数（CPI）同比增长5.9%，国民经济总体保持平稳较快发展。 图1-1：GDP变化情况 存、贷款余额总体保持上升趋势 图1-2：人民币存贷款余额变化情况 2008年全国金融机构存款余额保持上升趋势。截至11月末，金融机构各项存款余额为46.24万亿元，同比增长19.94%企业和个人的投资、消费欲望不强对经济增长和企业经营造成不利影响11月末，金融机构各项贷款余额29.57万亿元，按可比口径同比增16.03%， 图1-3：70个大中城市房价变化情况 图1-4：国房景气变化情况 从2007年末开始，为防止房价过快上涨，国家采取了诸如二套房政策等有针对性的措施，加之今年以来的紧缩货币政策，对楼市的影响慢慢显现。房地产行业在2008年全面由景气转为不景气。 1.1.3 宏观政策变化 从宏观经济状况来看，2008年中国受国内外各种变化因素影响，经济面上面临了巨大的转变，同时这种转变很大程度上借助了政策面由“从紧”向“积极”的变化。因此，2008年宏观政策的总结也需要沿着“转变”这一思路进行。 一、二季度—— 一路从紧，严防经济过热 上半年连续六次上调存款准备金率 表1-5：2008年上调存款准备金率时间表 次数 时间 调整幅度 调整后 1 1月25日 0.5% 15% 2 3月25日 0.5% 15.5% 3 4月25日 0.5% 16% 4 5月20日 0.5% 16.5% 5 6月15日 0.5% 17% 6 6月25日 0.5% 17.5% 解读：年初即发出强烈政策信号，货币政策从“稳健”转为“从紧”。上半年6次上调存款准备金率共回收约1.2万亿流动性，以防止经济增长过热和防止全面通货膨胀房地产企业IPO募资不得用于买双防防止经济增长过热和防止全面通货膨胀多次采取公开市场操作回笼资金 政策 要点 施行日期 1 央行下调贷款基准利率 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。2 央行：下调存款准备金率除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点 2008年9月25日 解读：面对国际经济形势的困境、国内严峻的市场环境，首次下调贷款基准利率和存款准备金率《关于金融促进节约集约用地的通知》人民币汇率保持高位、股市暴跌和国际金融市场动荡严重影响了中国经济的平稳发展“双防”改为“一保一控”保持经济平稳较快增长和控制物价过快上涨保持经济平稳较快增长 政策 要点 施行日期 1 央行下调贷款基准利率 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税存款准备金率下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行下调贷款基准利率 下调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率保持不变央行下调贷款基准利率 下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率存款准备金率 下调工、农、中、建、交通银行、邮政储蓄银行等大型金融机构存款准备金率1个百分点下调中小金融机构存款准备金率2个百分点央行下调贷款基准利率下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他