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基于GIS的土地资产处置 王树良” 史文中。 徐清松4 谌作林。 @中国武汉 武汉大学测绘遥感信息工程国家重点实验室430079 @香港九龙 香港理工大学土地测量与地理资讯学系 E-mai 摘要：土地资产处置在建立现代企业制度中具有重要作用。根据GIs技术，分析土地信息，评估 土地资产，通过土地登记明晰土地产权是正确处置的基础。处置方式要根据盎业的经营情况和市场经 济的发展状况，灵活选择。出让方式和作价入股方式可实现企业浩人财产权的完整，符台建立现代企 业制度的方向。但是由于企业经济不景气，无力承担巨额出让釜，对目前企改土地处置提倡土地租赁 方式。土地经营公司制度的实行，将有助于保护国有土地费产和促进企业的发展。最后，丰文分析了 襄樊市的土地租赁和上海市的土地经营硅司的有益经验． 美键词：土地资产 C-IS企业改制 土地出让d鼻面子F丽五强土地租赁 1．引言 土地资产是企业资产的重要组成部分，在上海，佛山和苏州等城市，工业企业的十地资 产占其总资产的l5札50％左右．商业企业普遍超过50％。5’。基于GIS，建立与市场经济体制相 适应的现代企业制度，是国有企业改革的主要方向。在现代企业制度改革中，无论重组、新 设，还是兼并、租赁、破产，均会遇到土地资产处置的问题。为了满足现代企业制度的要求， 国有企业在改革中处置土地资产时．进行了许多有益的探索，也出现了不少问题。 土地资产处置的基础信息和信息处理技术有待完善，造成了决策的主观色彩浓重，企业 在改制过程中压低地价、降低股额或压低地租等不良行为的蔓延。国有土地产权主体不明确， 、士地实际为地方政府或单位所有。有的地方政府为了发展地方经济，从局部利益出发，制定 了许多土地优惠政荣以刺激企业改制的积极性，甚至采取各种方式竞相压低地价。国家作为 法律意义上的所有者，对地方的所作所为缺乏约束。地方的国土和国资管理部门，因体制不 清，职责不明，又多受制于地方政府，根本无力制止地方政府的行为。土地资产处置缺乏具 体的程序规定(如出让土地)，没有明确的土地资产主管单位及监管单位，也没有明确规定国 有土地资产股的持有部门和土地出租金的收取部门。立法滞后，涉及土地资产处置的仅有《公 司法》、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》等政策法规，且其本身亟特完善。不法分 子也乘机“设租”“寻租”。这些问题导致了国有土地资产的大量流失。 G1S软件具有良好的图形拓朴能力、空间分析能力和图形编辑分析的基础，能自动连接 空间数据与属性数据。而且，土地资源评价与管理也是GIS应用最早和较为成熟的领域之一． 如美国纽约土地利用与自然资源信息系统、加拿大国家土地信息系统、澳大利亚士地利用规 划信息系统等均融土地的评价、规划和管理等功能于一体”、。如果城市的GIS业已存在．那 么在已经包含部分土地资产信息的G]S基础上，建立用于土地资产的专题信息系统，按用户 的特定要求采集和处理土地信息是值得推荐的。倪”1利用土地评价信息系统，将土地适宜性 评价和土地利用规划决策联系起来．就改善了土地适宜性评价的效率和精度。因此，在建立 土地资产信息系统的基础上，利用土地评估显化土地资产，通过土地登记明晰十地产权，界 定国有土地的资产所有权和企业法人财产权，采取适度的七地资产处置方式和七地经营公司 制度管理，可以确保国有企业在改制中通过独立的法人财产权盘活土地存量，优化十地要素 配置。 2．明晰土地资产 土地资产信息是企业改制中处置土地资产的基础，其正确和合法与否，将直接决定十地 资产处置结果的优劣。它一般含有土地的平面坐标(x，y)、时间变化和属性(地价和权属)数 据·有时为了某种用途，高程也计入。其中，企业土地资产的空间分布为其区位信息，时问 变化表现为土地面积、质量和权属的变化以及内部结构调整，为其历史变更信息．地价是价 值信息，而土地权属则是土地资产的法律确认和企业用地进入市场的必要条件。 2．1．土地区位信息 土地资产必须考虑其空问定位。不同的城镇或同一城镇中的不同位置，具有不同的人类 经济活动与社会、自然等其它事物或要素相互内在关系和空间分布规律，产生不同的土地价 值…，造成同类企业在不同的区位上获得的经济收益具有显著差异”1。而且企业所属宗地的 界限应该首先明确，无论其红线图、界址点坐标和四至