城乡结合部集体所有土地整理典型研究——以郑州市郊区为例.pdfVIP

城乡结合部集体所有土地整理的典型研究 一以郑州市郊区为倒 昊克宁+ 摘要：通过对河南省郑州市城乡结合部集体土地整理的典型调查，论述了城乡结合部土 地利用特征茂存在问题，在分析土地产权的基础上，提出了先规划后建设，严格执行土地用 逮管制制度，控制增量盘活存量土地；开展农用土地分等定级和地价评估；加强法制管理， 制止非法土地交易行为；规范地籍管理，正确界定土地产权关系：合理分配土地收益等城乡 结合部集体土地整理的建议与时策． 关键词：城乡结合部溧话至耐9酾}适夏写哥李0户一 近年来中国大陆城市化进程加快，原是城市近郊的农村，现在已被列入城市规 划区，成为经济相对发达的特殊农村，这样导致大量城乡结合部的形成．当前犬陆 所进行的土地整理，主要是农用地及农村居民点的整理，城乡结合部集体的土地整 理在目前的报导中却很少涉及。针对这一问题进行深入研究，是实践中迫切需要解 决的问题．为此，我们在郑州市进行了典型调查研究． 1．城乡黠舍部土地利用存在问题 1．1集体土地进入隐形交易市场 随着房地产业的兴起，城镇国有土地使用制度的改革，使农民注意到靠近市区 土地的地价优势，利用集体土地变相进行城市房地产开发的现象El益增多，土地用 途变更的随意性增大，不少集体建设用地以联营、出租土地或农村集体自行开发商 品房等，进入土地隐形交易市场，使集体建设用地成为实质性的城市建设用地． 1．2土地权属的交叉性和经济利益的多元性 按新修订的《土地管理法》，国家实行土地用途管制制度，涉及农用地转为建 设用地的，必须依法审批，并办理农用地转用审批手续．但近年来，不少企业直接 与集体经济组织签订协议后就搞起建设来，。如办企业，开发房地产等．既没有经过 审批，也没有办理变更登记，造成现在城市用地范围内土地权属模糊或者交叉．土 地利用中土地收益及其分配所涉及的经济利益主体就呈现出多元化特征，给土地管 理和用途管制带来不少问题，也影响了城市规划中用地功能的分区。 ’昊克宁博士，河南农业大学表擘院土地贵j毫菅理系教授． ·∞O· 2．城乡结合部集体土地整理的典型调查 2．1城乡结合部土地利用特征 2．1．1土地区位条件优越，土地经济效益高 城乡结合部区位条件优越，兼有城市和农村的恍势．如郑州市金水区的宋砦村， 北依环城北路，310国道；西靠南阳路，京广铁路；南依繁华市区；东邻文化路及 107国道；村庄西距京广铁路海棠寺陆运口岸和亚洲最大的铁路货运编组站～郑州北 站两公里．驱车至新郑国际机场仅40分钟的路程．这样的区住奈件，使它能获得 发展非农业的积聚效益和规模效益，如水、电、路、通讯等基础设施建设的成本比 边远农村低，获得人才、资金、信息、技术、原材料及销售产品方便．在市场经济 条件下，土地成为村内最大曲资产．为吸收资金、发展经济，开始宋砦村让投资经 营者，长期无偿使用土地．这种土地使用上的优惠政策，刺激了外来资金的大量流 入。后来由于企业经营方面的原因，他们改变了做法，在宋砦投资的企业，每年向 村里交纳一定的年金(实质为地租)，村里不再涉足企业的经营活动和利润分成。 位于郑州市东郊扬庄的发展是通过土地整理，使土地显值、增值的过程．在建 设之初，兴办了一些小的集体企业，但扬庄人逐渐发现，自己的优势并不是上项目、 搞工业，而应充分发挥杨庄地处近郊的区位优势，进．41-土地整理，综合开发房地产． 1989年初，开始了商业住宅楼的兴建，采取边开发、边建设、边出售的方法，以建 房地产为依托，多方筹资，先后开发了9万一商品住宅楼．杨庄土地整理大发展的 转折点，始于1991年国家征用杨庄村郑汴路jb200余亩土地，筹建“郑州中原国 际博览中心”．扬庄紧紧围绕“博览中心”大做文章，先后建成多个大型批发市场、 商贸城等．为了完善市场整体功能，扬庄叉加大了配套设施建设力度，进行了道路、 水电、通讯、仓储和市场的改、扩建工程建设，重新绿化了中博广场．经过这一系 列土地整理措施，杨庄的土地利用结构发生了翻天覆地的变化，从原来的农业用地 转变为大型商业用地，土地大大增值．土地整理使杨庄从一个名不见经传的小村庄 成为郑州市东部的商贸城． 2．1．2土地利用由无序向有序转变