2006年新盘市场回顾.doc

2006年新盘市场回顾 王水田 自今年5月“国6条”以来，上海楼市总体来说仍相对稳定，市场反应远不及去年那么激烈。新盘住宅的整体成交价格仅稍有回落，又随即企稳。个案之间则是涨跌共存，冷热不均。市场仍处于小幅波动的盘整阶段，不温不火，徘徊不定。从最近网上房地产每日成交情况来看， 12月的成交量大致会接近11月的水平，而略低于11月份，明年1月份将会进入传统的淡季，成交量会有明显下降，价格也会再次回落，但回落幅度有限。 一、再次降温随即企稳 今年3月份开始，上海楼市经春节前后的淡季后，出现了明显的回升迹象。新盘商品房成交量比2月份翻倍增长。4、5月份再次接连攀升，又出现过热苗头。全国其他大中城市也出现类似现象，值此，中央迅速果断地出台了“国6条”。6月，上海楼市便再次降温，新盘商品房当月成交量比5月份骤降27.8%，7月份再次下降。但8月份便出现回升，9月再次增长，10月稍有回落。11月又企稳持平。12月进入年底，将稳中有降。根据目前形势，过热势头已得到控制，估计中央不会在年底再出台新的调控措施，上海楼市将会在常态中过渡到春节淡季（详见图一）。 图（一）上海新建商品房月度日均成交套数比较（套） （06年1-11月与去年同期相比） （数据来源：根据上海市房地产交易中心月度数据整理计算得出）。 二、房价指数小幅波动 上海新盘市场今年（06年）的总体供求关系大致还算平衡。这与2005年需求骤降，明显供大于求的状况相比，显然有较大改善，再加上今年股市有较大起色，终于摆脱多年来的低迷沉寂，重又开始活跃，以及人民币升值步伐的加快和金融业的扩大对外开放等一系列因素的共同作用，以致使上海房地产市场一度取代资本市场的某些功能作用大为减弱，房价也随之得到了控制，呈现出小幅波动的平稳走势。 这从中房上海住宅指数这一年多来的走势中，便能得到形象的反映。去年5月是中房上海住房指数的最高点，而今年2月则是其最低点。随后便稳中有升，只有7月稍有回调，环比微降0.3%（详见图二）。 图（二）中房上海住宅指数走势一览 （05年5月—06年10月） 三、四环五区供求不一 上海新盘住宅市场中包括独立别墅和联体别墅，但这2类别墅的市场份额有限，仅约各占5%左右的市场份额，而新盘公寓才是新盘住宅市场中的绝对主体。因此新盘公寓的状况才能更准确地反映新盘住宅市场的实际变化。 就四环五区新盘公寓市场今年在调控前后的变化来看，各环线区域的总体供求关系出现了较大差异。 总的来说，内外环间的2大区域仍处于供小于求的状态；而外郊环间，则出现了明显的供大于求；内环以内已由供不应求正在向供大于求逆转；郊外环间，由于新增供应量减少，虽说仍是供略大于求，但基本上处于相对平衡的状态（详见图三）。 图（三）上海新盘公寓四环五区供求关系比较（万M2） （06.6------10合计） 四、“限外”冲击高端市场 今年7月，中央出台了控制境外资金进入我国房地产市场的“限外”政策，当上海随后的实施细则尚未出台时，市场却已出现了迅即反应。上海楼市中的高端市场便产生了明显的抑制效应。这一状况在上海的一、二手市场和租赁市场中，均有所反应。 从新盘公寓月度成交均价的走势来看，内环以内的均价拐点出现在今年的7月，而外郊环间的均价拐点出现在今年的5月。而“限外”政策却出台于7月，“国6条”则出台于5月，两者高度一致（详见图四）。这说明“国6条”主要作用于国内的投资需求，而“限外”政策主要作用于国际热钱。 图（四）2大环线区域新盘公寓月度成交均价走势比较（元/M2） （06.1—10） （数据来源：上海房地产交易中心） “限外”冲击高端市场的又一表现是：总价一千万元以上的独立别墅的成交比重大幅下降。如“限外”政策出台后的第一个月，即今年8月，总价一千万元以上的成交比重便从原先的7.6%下降至 6.9%，9月又再次下降至3.7%，几乎下降了一半。 就连调控一年多来，一路走俏，逆市而上的办公楼市场的成交量，也在“限外”政策出台后的9月、10月大幅下降。即从今年5月的18.6万M2，下降至9月的8.5万M2和10月的11.6万M2，这也在一定程度上，体现出“限外”政策的影响。因为，上海办公楼市场一向是外资青睐的投资领域。 综上所述，今年以来，上海新盘市场在政策干预和市场因素的双重作用下，呈现出小幅波动又随即企稳的运行状态，房价走势总体来说也表现出恢复性的稳中缓升的倾向，年底房价仍高于年初，但低于去年同期水平。如去年10月，中房上海住宅指数为1341点，今年10月则为1305点。即同比仍下降了2.68%，但比年初1月份的1273点却是上涨了2.51%。 明年1季度，仍将进入一年中的淡季，量价均会有所下降。第2季度仍将会出现恢复性的回升。但回升有限，总体仍将处于“东边日出西边雨“的盘整状态。（作者单位：上海复地集团产品研发中心）