崭新境界：房地产在未来发展中的地位作用.docVIP

崭新境界：房地产在未来发展中的地位作用 在上海未来发展中，按照转型要求，房地产发展将会逐步淡化GDP增长贡献要求、淡化投资规模比例、淡化财政收入贡献度；反之，房地产将在人居条件提升、土地资源集约、财富深度积累和服务能力提升等方面发挥更大的作用。 以人为本的住有所居和住有居所：从增量到存量的调整 目前上海仍处于人口快速增长期。20世纪90年代，上海常住人口年均增长27万人，2000-2005年，年均增长人数上升到34万人，增幅明显加快。2005-2008年，年均增长人数为32万人，增幅有所下降。2008年全市常住人口总量达到1888.46万人。其中外来常住人口的增加占全市常住人口增加的绝大部分。根据上海多个部门的预测结果判断，到2020年上海的常住人口总量规模将达到2200-2300万人，流动人口规模将达到350万人。如何解决上述人口在上海的居住问题，是上海房地产业发展的重要命题。 实现住房的“市场与保障供需平衡”向“住房饱和居住平衡”的转变，努力消除社会空置房，最大限度发挥存量房产的作用。按照规划目标，上海的住房成套率在2010年将达到95%以上，意味着每户家庭都可以居住在成套的住房内。而目前上海已建住房的套数已经接近上海的居民户数。按照国外的经验，增量房市场应该趋于饱和。实际情况是，多数人希望通过“住有所居”获得住房，新建商品市场依然火爆。因此，无论从资源配置角度还是人居角度，在上海应该提倡“住有居所”，实现租售并举，通过政策引导和鼓励，努力挖掘已出售给投资者的商品房存量资源，实现住房饱和居住平衡，达到资源优化配置和住房资产租金回报的社会经济双重效应。 实现房地产的合理布局，努力消除城市不同区域住房的非对称现象。按照房地产的区域性表现，在一个城市内部，市区和郊区的房地产会出现地域非对称价格现象，即城市空间非对称发展问题。可以认为在国际化的大都市中，中心城区的房地产市场与周边房地产市场的梯度差异将会更大，由于上海的国际化发展主要集中在经济、金融、贸易、航运等活动上，这样中心区将是国际化经济与社会活动的主要区域，在未来的发展中一个可能的情况是上海的中心区与部分贸易保护区由于受国际化的影响会成为世界房地产市场的一部分，而其它郊区则主要呈现本地房地产市场的特征。 房地产具有城市特性，会形成市中心区、近郊与远郊的梯度差异，这表现在土地功用的配置、土地价格等几个方面，也就是城市的空间结构问题，从国外的情况看土地的价格差异如图3所示。 图3 理论上土地价格 (租金) 和空间结构 借鉴国际化大都市发展的经验与人们居住、工作与生活需求，上海向郊区扩展可考虑采用中心城、郊区大型居住区和卫星城等城镇体系的思路，形成产业功能、社区功能、居住功能和就业功能四个功能合一的城镇，满足居民居住需要。 实现适合人居的小区和住宅建设，新区建设、旧区改造和住房建设以“土地节约、能源节约、水节约、材料以及提高资源综合利用率”为转变方向。进入小康生活后，人们对住房的需求已从生存型向舒适型转变，人居环境建设上升到主导地位。为此，要把住宅建设与环境建设结合起来，积极发展康健住宅、绿色社区、生态城市。要发展节约资源型住宅，节能、节水、节地、节材，实现人与自然的和谐发展。 产业支撑的工业园区和楼宇经济：从扩张到集约的空间 经济结构的转型和升级将对土地资源的利用带来重大影响。产业提升对土地资源的投入依赖将大大降低，建设用地的供需矛盾将得到明显的缓解；在服务经济主导下，最能体现土地经济价值的不是土地面积的大小，而是中央商务区的楼宇价值。 上海多数产业园区用地粗放，集约利用空间很大。从节约集约用地的角度看，不少产业园区存在投资强度低、产出效率低、开发容积率低的问题，有的园区还存在一定的土地闲置情况。各个等级的产业园区间存在较大效率差异，国家级开发区明显高于市级工业园区，近郊工业园区明显高于远郊工业园区。据2007年统计，投资强度，国家级开发区92亿元/平方公里，在全国居于领先，市级工业园区30亿元/平方公里；年地均工业产值，国家级开发区111亿元/平方公里，市级工业园区50亿元/平方公里，区级工业园区29亿元/平方公里；地均工业产值最高的是漕河泾高新技术开发区，达到279亿元/平方公里。各类产业园区的容积率也有较大差异，其中国家级开发区为1.01，市级工业园区为0.50，区级、乡镇级工业园区在0.40以下。以上事实表明，提高市级、区级及乡镇级产业园区的土地利用率对于缓解当前面临的建设用地紧缺难题，具有非常重要的现实意义。 表1 上海各年各类建设用地数量 单位：公顷 年份 商服 工业 住宅 社会事业 基础设施 其他用地 合计 1998 6897.5 45426.4 73051.6 9427.6 39039.7 4813.4 178656.2