酒店投资决策分析方法与应用电子教案段正梁 第3章.pptVIP

第3章 内容提纲 第一节 市场调查与预测 第二节 投资环境分析 第三节 竞争力分析 第四节 市场定位分析 第五节 投资区位分析 内容提纲 第一节 市场调查与预测 第二节 投资环境分析 第三节 竞争力分析 第四节 市场定位分析 第五节 投资区位分析 内容提纲 第一节 市场调查与预测 第二节 投资环境分析 第三节 竞争力分析 第四节 市场定位分析 第五节 投资区位分析 内容提纲 第一节 市场调查与预测 第二节 投资环境分析 第三节 竞争力分析 第四节 市场定位分析 第五节 投资区位分析 内容提纲 第一节 市场调查与预测 第二节 投资环境分析 第三节 竞争力分析 第四节 市场定位分析 第五节 投资区位分析 * * 酒店投资项目的市场分析 一、市场调查内容 市场调查内容主要包括酒店服务市场容量、价格以及市场竞争力的现状，各个部分调查结果都应附有相应的表格。 ①市场容量调查：1）供应状况，主要是调查拟投资区域市场的酒店数量、酒店所在的地理位置、酒店档次与类型以及经营项目、酒店客房数量。2）需求状况：主要是调查拟投资区域市场的酒店消费者细分市场以及消费构成等。 ②价格状况调查：包括国内及拟投资区域市场各类酒店的最高房价与平均房价及变化情况；酒店挂牌价、散客入住执行价与协议价等。此外，还要调查当地地方政府对房价的调控情况。 ③竞争力状况：调查区域市场主要酒店企业的产品特性、市场份额、市场地位以及主要的竞争手段等。 二、市场调查方法 ①市场调查体系 依据调查资料来源及资料收集方法，可将市场调查方法分为文案调查（又称第二手资料调查）及实地调查（又称第一手资料调查）两大类。 文案调查系由市场调查执行人员，收集各酒店企业内部既有档案资料及企业外部各种相关文件、档案、研究报告或公开资料，加以整理、衔接、调整及融会，以归纳或演绎等方法予以分析，进而提出相关市场调查报告的活动过程。 实地调查则是在周详严密的架构之中，由调查人员直接向酒店行业专家、酒店管理人员和酒店消费者收集第一手资料的过程。具体包括观察法、实验法和问卷法，其中尤以问卷法应用最广。? ②问卷调查方法 问卷的设计步骤：1）确定所要收集的资料；2）决定问卷调查方式；3）决定问题内容；4）决定问题形式；5）决定问题用语；6）决定问题先后顺序；7）决定检验可靠性问题；8）决定问卷版面布局；9）试调查；10）修改及定稿。 ③抽样调查及其程序 抽样调查是从所要研究的某特定现象的总体中，依随机原理抽取一部分作为样本，根据对样本的研究结果，在抽样置信水平上，推断总体特性的调查方法。抽样方法一般可分为随机抽样和非随机抽样两大类。进行抽样调查的步骤：1）识别总体；2）选择抽样方法；3）决定样本数。 ④统计分析及解释 过程：1）编辑；2）汇总及分类；3）制表；4）解释统计资料。 三、酒店市场的供需预测 ①国民经济与社会发展对酒店各类服务产品供需的影响。 ②相关产业产品和上下游产品情况及其变化，以及对酒店各类服务产品供需影响。 ③酒店服务产品结构的变化。 ④不同地区和不同消费群体的消费水平、消费习惯、消费方式及其变化，以及对酒店服务产品供需的影响。 （1）酒店市场供需预测应考虑的因素 主要是预测需求潜量和销售潜量，需求潜量是指未来市场上有支付能力的需求总量。销售潜量是指拟建酒店项目的产品在未来市场上的销售量。销售潜量一般可通过估计市场占有率来测算，即：销售潜量=需求潜量×市场占有率。 具体步骤是通过供应预测和需求预测以及供需平衡分析来预测未来的市场容量、分析酒店产品可能占有的市场份额。 预测期限尽可能包括项目计算期年份，一般最低要求预测期限为今后5年和10年。 （2）酒店市场供需预测的内容 预测方法可分为定量预测、定性预测和组合预测。 （3）酒店市场供需预测方法 四、酒店服务产品价格预测 应充分考虑影响价格的各种因素，主要有：房价及酒店其他服务产品价格的变动趋势，所处地域对上述价格的影响，生活水平和消费习惯改变，某些因素导致生产成本的变化以及经济政策的变化等。 （1）价格预测需考虑的因素 ①价格预测中应特别强调稳妥原则，避免因人为高估产出品价格或低估投入品价格而导致评价结果失真。 ②在市场经济条件下，市场定价产品价格一般以均衡价格为基础，供求关系是价格形成的主要影响因素。 ③价格预测的可靠程度既与采用的方法有关，也与历史数据的采集有关。为了提高可靠性，应尽可能提高收集数据的可信度。 （2）价格预测的要求 价格预测的方法主要有：回归分析法、比价法。 （3）酒店产品价格预测方法 一、政治环境因素 政治环境因素对酒店业投资者的影响表现在两个方面：一是地方政府所制定的区域产业政策对于酒店投资行为本身的态