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物业经营管理复习资料 第一章物业经营管理概述 §1物业经营管理的概念 1．A物业经营管理又称物业资产管理，是为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产投资组合管理的技术、手段和模式，为业主提供的贯穿物业整个寿命周期的综合性管理服务。 2．A物业经营管理与物业管理的区别 传统意义的物业管理仅限于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，而物业经营管理突破了传统意义的物业管理的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求 3．A物业经营管理的内容 既包括物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性投资所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 4．C物业经营管理的对象 通常为收益性物业，包括写字楼，零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施等收益性物业 收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性的租金收益，市房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物资主体 5．C写字楼:是为商务、办公活动提供空间的建筑。主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外通常分为三个级别。即甲乙丙。 6．C零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。共分六种： （1）。区域购物中心（2）。市级购物中心（3）。地区购物商场（4）。居住区商场 （5）。邻里服务性商店（6）。特色商店 区分零售商业物业的方法有两种：一是只经营零售业的独立的建筑无或建筑群。二是某综合用途物业内的一部分。 7．C出租型别墅：是指在风景区或郊外建造的工修养的住所用于经营的 8．C公寓;是指包含许多住在单元的建筑物。具体包括复式公寓、花园公寓和单间公寓。 9．C工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房，仓储用房，高新技术产业用房，研究和发展用房 10．C酒店和休闲娱乐设施 差别;(1)服务对象不同。（2）地理位置不同。 （3）服务内用不同。（4）建造设计和建筑装潢风格不同 11．C.物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命的周期内，持续满足租户正常使用空间需求i，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（这里说的业主包括直接持有物业产权的企业或机构，还包括这些企业或机构背后的投资者） 12．C物业经营企业通常是从物业管理起家逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。 13．C物业管理企业:以公司形式存在，一般具有五个特征（1）依照有关法律进行登记注册;(2)由两个以上的股东共同出资经营（3）以营利为目的;(4)具有法人资格；（5）是经济组织 14．A物业管理企业分三个类型:管理型 专业性 综合性 15．A管理型物业管理企业：是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置，其工作重点在于物业管理工作的规划和计划，物业市场营销和租赁管理，预算与成本管理，专业物业管理服务采购与分包商管理，现金流管理，绩效评价和客户关系管理等等。 16．A专业型物业管理企业：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也已直接接受业主委托的形式，以成本，绩效或成本加绩效合同的基础上获得物业管理业务。 17．A综合型物业管理企业:是同时具备物业策划管理和物业运行管理能力的企业，一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理职能，同时还设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中的专业化管理的职能。 18．A鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又分为公司管理，现场管理和现场操作。 §2 物业经营管理的层次与工作内容 19．A物业经营管理的层次分三个层次；（1）通常为物业管理和设施管理（2）房地产资产管理（3）房地产组合投资管理 20．A物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。 21．A设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好环境。 22．A设施管理的只要服务对象是拥有房地产的非房地产企业或机构，如：高新技术企业用房，医院，科研教学设施，大型文体设施，政府和企业办公楼等 23．A房地产资产管理：从对物业，设施和租户的管理上升到聘请多个物业管理企业和设施管理企业来同时管理多宗物业，其主要工作是负责管理物业管理企业和设施管理企业，监督他们的行为，指导他们为物业发展制定战略计划以便使这些物业在所处的房地