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物业管理基础知识 一、物业与物业管理 物业是指已经建成并投入使用的多类房屋及与之相配套的设施、设备和场地。（不动产） 物业可分为四类。即住宅物业、商业物业、工业物业（如厂房等）和特殊物业（如球场、飞机场等）。 物业管理行业所研究的物业主要是指公寓、别墅、住宅小区以及工厂大厦、写字楼、商场综合楼等非住宅楼宇。 二、物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 适用范围：住宅物业和非住宅物业 物业管理关系产生的依据：物业服务合同 物业管理关系的主体：业主和物业管理企业 服务内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 三、物业管理公共服务费 1、物业管理公共服务费的基本概念 2、物业管理公共服务费的收费原则 3、物业管理公共服务费的收费方式和依据 4、物业管理公共服务费的收费制度 5、物业管理公共服务费的构成 6、物业管理公共服务费的收取 7、物业管理公共服务费的追缴 1、物业管理公共服务费的基本概念 物业管理公共服务费是指对物业管理区域居住或工作环境实施综合管理，向业主及使用人提供物业管理公共服务，由此而产生的管理成本及利润总和，按分摊面积比例分摊到业主的管理费用。通常也简称为物业管理费或物业管理服务费。 3、物业管理公共服务费的收费方式和收费依据 收费方式：业主和物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 收费依据：物业服务收费按法定产权面积计收。已办理产权证的以产权证登记建筑面积为准，未办产权证的以物业买售合同中建筑面积为准。 5、物业管理公共服务费的构成 管理、服务人员薪金福利费（包括基本工资、福利基金、工会经费、培训经费、社会保险、加班费、服装费、住房补贴等） 办公行政费（包括办公用房租金、水电费、办公用品费、书报费、通讯费、交通费、业务接待费等） 公共设施、设备日常运行、维修保养费 绿化养护费 清洁卫生费（包括垃圾清运、卫生防疫消杀费） 保安费（包括保安装备费、人身保险费、治安消防系统日常运行费、维修保养费、服装费等） 公共财产、公共责任险 社区文化、活动及节日装饰费 法律顾问、审计费 固定资产折旧费 法定税费 管理者酬金（8%—10%） 6、物业管理公共服务费的收取 物业服务收费按每月、每平方米计收。 物业管理费经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取长期占用性质（超过3个月）的押金、保证金。另有约定的除外。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（《物业管理条例》第四十二条） 物业管理费应每季度向业主公布一次使用状况报告 四、前期物业管理 前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。 ?全国物业管理条例?第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 （1）前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订；（2）约式（书面）合同；（3）过渡性质的合同。 第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 五、物业交楼 1、交楼的定义 2、三书一表 1、交楼的定义 交楼是指房屋投资建设人按买卖合同的要求将建好的房屋按时按质向购房人交付使用。这既是房屋投资建设人履行其法定交付义务，将其投资建设的房屋按购房约定转移给购房人所有并使用，同时也是购房人实现对其已购房屋的占有、使用、收益、处分之所有权形式，其实质是从投资建设人按法定和约定内容与标准将通过国家职能部门验收合格并准许投入使用的房屋交付购房人，并由购房人接受该房屋时起，该房屋之所有权及由此而产生的责任权利随之由投资建设人转移至购房人。 2、三书一表 “三书一表”是指由广州市建委统一监制的《广州市商品住宅交楼书》、《建筑工程竣工备案表》、《广州市商品住宅质量保证书》、《使用说明书》。 广州市规定凡于1998年12月24日以后竣工的项目，房地产开发公司在交楼时必须同时提供“三书一表”给收楼者验收。 根据国务院1998年7月20日颁发的《城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付使用。 六、共用部位、共用设施的管理 1、共用部位、共用设施的概念 2、共用部位、共用设施的所有权 3、