小产权房治理和_土地管理法_修改.pdfVIP

第24卷 第5期 中国土地科学 2010年5月 China Land Science 小产权房治理与《土地管理法》修改 宋志红 （国家行政学院，北京100089） 摘要：研究目的：对《土地管理法》的修改和小产权房的治理提出建议。研究方法：现象溯因法，综合分析法。研究结果：只 有解决制度障碍，通过合理的制度设计允许集体建设用地用于商品房开发和允许宅基地使用权有条件对外流转，才能从 根本上治理小产权房。研究结论：正在修订的《土地管理法》不应禁止集体建设用地用于房地产开发，应允许宅基地使用 权在一定条件下对外流转。 关键词：土地法学；土地管理法；小产权房；集体建设用地；宅基地 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： F301.2 A The Governance of “Small Property Residential Houses”and the Amendment of Land Administration Law SONGZhi-hong Abstract: “ residentialhouses”andtheamendmentoftheLand Administration Law Land Administration Law Key words: landlawtheory;Land Administration Law; ruralresidentialland 人们对小产权房问题的关注并没有因金融危机和政府不断抑制房价上涨的举措而有所降温，近年来修改《土 地管理法》的工作又时刻牵动社会各界关注小产权房的神经。长期以来小产权房建设和交易屡禁不止，带来的各 种纠纷已经成为一大社会隐患，现行制度障碍致使相关部门无法有效治理小产权房，目前《土地管理法》的修改 不仅关系中国未来土地使用制度改革的方向和力度，也关系小产权房未来可能的治理机制和命运。应以《土地管 理法》修改为契机，治理小产权房，以实现各方利益的平衡，构建和谐社会。 收稿日期：2009- 11- 20 修稿日期：2009- 12- 16 作者简介：宋志红（1980-），女，湖北京山人，讲师，博士。主要研究方向为民商法学、土地法学。E- mail: s_zhihong@ 宋志红：小产权房治理与《土地管理法》修改 71 1 小产权房的现行法律地位 “小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不 同，小产权房分为3种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋； 建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋，既包括农民对外转让的自住住宅，也包括投资方在宅 基地上建设并对外销售的商品住宅。小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅，不同 类型小产权房的法律性质有所不同。建设在农用地上的小产权房，明显违反《土地管理法》规定的土地用途管制制 度，也严重威胁耕地保护目标实现，有关部门往往采取严厉的制裁措施。 2009年拆除的大棚房等。建设在非宅基地的集体建设用地上的小产权房，由于现行《土地管理法》严格限制集体 建设用地的用途，不允许集体建设用地不经征收直接进入市场进行商住开发，其占地和建设行为也属违法。 宅基地上小产权房的法律性质则较为复杂。涉及小产权房的法律规定有《宪法》第10条第4款，《物权法》第 151— 153条，以及《土地管理法》第43条、第59— 63条。从这些规定来看，既未禁止农民转让宅基地上的住房， 亦未对受让对象做出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于