政府应该如何保障公民住房权利.docVIP

　首先， 作为规制主体的政府在纵向和横向两个层级都存在规制权力界定模糊、分权不清的情况。在纵向结构上， 不同层级的规制之间缺乏明确的事权划分， 组织形态雷同； 另外不同层级的政府存在利益博弈， 对住房政策的理解和实施存在较大分歧。在横向结构上， 不同规制机构之间执法职能切割过细， 具体的规制机构又存在权力过于集中、缺乏监督的现象(陈钠， 2008)。规制住房市场是一个错综复杂的系统工程， 它涉及包括建设部门、规划部门、金融部门在内的多部门之间的互相合作。但由于各部门之间的利益分割严重， 政府对房地产市场的规制往往存在多头监督和推诿扯皮并存的现象。在规制住房市场的过程中， 政策目标不明确、规制成本高、效率低下的情形时常发生。 　　其次， 政府规制住房市场的具体政策工具单一， 各级政府的立场差异较大。到目前为止， 政府还缺乏尊重房地产市场的主体意志， 以及间接调控住房市场的认识和耐心。大多数政策工具都是基于政府的立场而制定的， 带有极强的行政规制色彩。有利于通过政府和市场参与主体之间进行协商以维持市场秩序的政策工具的缺失， 致使政府的规制行为经常受到来自市场的抵触。近年来随着地产市场的繁荣， 中央政府也加强了对地产业的监督、管理。但各级地方政府为了维持地产经济的格局使自身收益不致减少， 反而促使了一批保护房地产业发展的政策出台， 各级政府之间的政策出现打架的现象并不鲜见。政策工具的选择过分强调行政规制和市场化工具， 政府不愿意通过国家直接供应或者公共企业、非营利组织等政策工具来实现政策目标。 　　再次， 政府对购房者的住房产权、租房者的承租权保护不够。我国现行的房地产登记制度规定， 居民住房交易必须在房地产登记机关登记后才生效， 若因登记失误而产生的法律责任则由登记申请人自行负担。在既缺乏民事契约传统和健全的法律救济机制的情况下， 居民住房产权很难得到有效保护。在旧城改造和城区扩大的过程中， 房屋拆迁和土地征用更多是以保障城市发展为目标， 而不是以保证居民住房权为出发点。因此， 众多拆迁钉子户、征地抗争活动与快速的城市化一直如影随形。从政府政策的角度看， 由于规范住房租赁市场秩序的政策工具相对较少， 租赁市场发展不健全、租赁关系不稳定， 租房者的承租权无法得到有效保证。 　　最后， 政府对公民追求住房权利实现的集体行动回应消极、被动， 不利于住房权利的实现。在房价非理性暴涨、超出普通居民购买能力的背景下， 社会上出现了公民自发寻求住房问题解决的住房运动， 例如遍及很多城市的合作建房运动， 深圳等地出现的不购房运动等， 是对住房市场垄断、政府干预无效背景下社会住房问题的必然回应。政府对此本应该持积极、肯定的态度， 或者起码是中立的态度， 而事实上， 所有这些社会尝试都在政府的消极甚至反对的态度下没有取得实效， 而政府也因此损失了合法性和对开发商管制的巨大砝码。 在住房市场日益垄断、政府过分强调住房政策对经济发展的促进作用的前提下， 社会政策层面的住房政策是从属性的， 其得不到有效实行、效果不理想是不可避免的。具体来说： 　　作为解决城镇居民住房困难的经济适用住房的性质、定位、供应对象并不清晰。从1998年提出， 经济适用房的定位多次变化，先是被定位为70%的城市居民提供住房的主要供应模式， 随后又被修订为具有保障性质的政策性商品住房， 使得经济适用房在保障性和商品性之间摇摆， 最近又被缩小为仅仅针对最低收入家庭的保障性住房。从供应对象来说， 从覆盖大多数城市家庭， 到含糊的中低收入家庭， 再到最低收入家庭， 覆盖面几经调整， 也是导致政策执行出现偏差和争议的重要原因。核定政策目标群体的标准也没有明确规定， 全凭地方政府自由裁量， 无疑会造成新的争议。此外， 经济适用房价格随市上涨， 中低收入家庭依然买不起房； 投资额和建设面积一度逐年下降(朱亚鹏， 2008a， 2008b)， 加大了供需缺口；在经济适用房交易中还存在倒卖房号、投机牟利的行为， 种种现象使得经济适用房被质疑为既不经济又不公平。 　　廉租房政策因存在着覆盖范围过小、实施不力、资金不足、投资不稳定等方面的问题， 一直难以得到执行。全国各地都仅将遇到住房困难和经济困难的家庭纳入保障范围， 目标群体过于狭窄， 从而产生大量夹心阶层的住房需求和住房权无法满足的问题。到2006年底， 全国仍有145个城市尚未建立廉租房制度。中国目前至少有1 000 万户低收入家庭的/ 住房难0 问题没有得到解决(秦虹，2007)。尽管早在2004年政府就提出要将政府财政支持作为廉租房制度建设的首要资金来源， 但地方政府并没有很好地执行。更严重的是， 随着保障人口的增加和居住条件的恶化， 资金缺口越来越大。有学者统计， 十一五规划期间解决低收入家庭的住房困难需要资金约2 485亿元， 若加上旧