海城市东盛房屋开发有限公司与张恩震商品房销售合同纠纷上诉案.docVIP

海城市东盛房屋开发有限公司与张恩震商品房销售合同纠纷上诉案 辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书 (2014)鞍民一终字第00240号 　　上诉人（原审被告）：海城市东盛房屋开发有限公司。　　委托代理人：戚峰。　　被上诉人（原审原告）：张恩震。　　原审原告张恩震与原审被告海城市东盛房屋开发有限公司（以下简称东盛开发公司）商品房销售合同纠纷一案，海城市人民法院于2014年2月21日作出（2013）海民一初字第369号民事判决，东盛开发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人东盛开发公司的委托代理人戚峰，被上诉人张恩震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　原告张恩震一审诉称：原、被告于2010年4月17日签订商品房预售协议书，协议约定：原告向被告购买房屋一处，房屋位于嘉和阳光苑56号楼2单元901号，建筑面积50平方米，每平方米2880元，房屋总价款144，000元，交付期限为2010年12月31日。协议签订后，原告当日付清全部价款，现交房期限已过，被告无正当理由不予交付房屋。原告认为，双方签订的房屋预售协议是有效合同，应受法律保护，原告已履行了给付房屋价款义务，被告理应履行交付房屋义务，现被告违约，故诉至法院。请求法院判令被告立即将原告所购的位于海城市嘉和阳光苑56号楼2单元901号交予原告；判令被告给付原告从2011年1月1日开始至房屋交付之日按支付房屋价款的万分之五的违约金；案件受理费由被告承担。　　被告东盛开发公司一审辩称：双方签订商品房预售协议书属实。原告是从工程队手中购买的房屋，我公司给出具的相应手续。双方的合同属于预售合同，对于面积误差有约定，即按房屋实测为准，房屋竣工后，已通知原告办理入户手续，因原告对面积补差有异议，一直不办理进户手续，我公司没有违约，故不同意原告的诉请，请求依法驳回原告的起诉。　　一审法院审理查明：原、被告于2010年4月17日签订商品房预售协议书，协议约定：“第一条：乙方（原告）向甲方（被告）购买嘉和阳光苑的住宅，所购住宅为56楼2单元901号，即56某-2-901，建筑面积为（约）50平方米（最终以房产相关部门审定的面积据实计算）。第二条：该住宅单价为2880元／平方米，总价为144，000元。第三条：一次性付款。……第四条：交付期限，甲方预计于2010年12月31日向乙方交付经验收合格的房屋，如有变动，以甲方实际通知日期为准，……。”2010年4月17日，原告向被告一次性交纳购房款144，000元。现该诉争房屋已经竣工达到入住标准，被告于2011年3月12日通知原告入户，经房产部门审定实测面积为69.13平方米，与预售协议中约定的50平，相差19.13平方米，超出比为38.26%。由于该诉争房屋的实测面积与预售协议中约定的面积存在较大差距，造成原、被告之间未能达成协议，至今原告未办理房屋入住手续。　　一审法院认为：原、被告签订的房屋预售协议书系双方真实意思表示，双方成立房屋买卖合同法律关系。被告应按照合同约定在房屋竣工后，通知原告交纳相关进户费用后交付房屋。关于被告辩解原告需交纳房屋面积差额款后才能入住一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，现原告要求被告交付房屋，原告应按照法律规定承担面积误差比3%部分的房价款由原告按照约定的单价2880元／平方米补足差额，即2880元／平方米×1.5平方米=4320元。面积误差比超出3%的部分由被告承担，所有权归原告所有。原、被告商品房预售协议书中“面积据实据算”的约定为格式条款，对被告要求原告应按此交纳差额款方能入住的辩解，不予支持。关于原告请求被告给付从2011年1月1日起至房屋交付之日止按支付房价款万分之五计算违约金一节，被告已于2011年3月12日通知原告办理房屋入户手续，仅是由于双方对是否应交足房屋面积差价款存在争议未能办理入住手续，不应视为被告违约，同时原、被告签订的商品房预售协议中亦没有关于逾期交房按万分之五支付违约金的约定，故对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面