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对房价及住房金融体制建设的几点思考 ——美国的经验及其对中国的启示 On Housing Price and Structure of Housing Finance System 汪利娜 殷剑峰 ［文摘与告白］近期，房价的上涨成为人们关注的焦点，应如何看待房价的上涨和应对房价的波动，笔者认为：在城市化高速发展中，房价有序平稳上涨可能是一个常态，而大起大落肯定是一种病态。但关键是如何识别风险，并从制度安排上建立起有效的金融风险防范机制。笔者借鉴美国的经验，提出了推进固定利率抵押贷款、完善住房信贷定价机制和发展政府主导的抵押二级市场的设想。这将有利于降低普通购房者的利率风险和债务负担，促进房地产业的健康发展。 Abstract: Rocket high housing prices in big cities cause the concern of whole society. It is believed that the steady increase of housing price is a normal trend in rapid urbanization, but the sharp rise and fall is abnormal. The key lies in the discerning the risk and setting up effective mechanism to prevent the financial risk. Learning from the experience of the U.S., we strongly advocate the fixed rate residential mortgage, market-oriented interest rates pricing mechanism and government-guided secondary MBS market. 近两年迅速成长起来的住房市场业已成为影响我国固定资产投资乃至经济增长的一个关键因素。不过，部分地区房价的过快上涨显然不仅不利于民生，而且也有危及经济、金融稳定之虞。为此，自2003年开始，政策当局就开始逐步加强对住房市场的调控，2004年房地产投资增长率已经从2003年的30％下降至28％。2005年调控措施进一步加强，继在3月16日央行上调了住房抵押贷款的基准利率之后，又推出抑制住房二级交易市场的诸多政策。 考虑到我国于1999年方才基本完成住房体制改革，以居民住宅为主的住房市场尚未经历过一个完整的发展周期，因此，为了建立住房市场发展的长效机制，我们有必要借鉴其他成熟市场经济国家的经验教训。由此，可以帮助我们回答几个关键问题：第一，在经济正常发展的过程中，住房市场应该呈现出什么状态？第二，如何判断住房市场的风险？第三，如何建立规避风险的长效机制，完善调控手段？ 一、房价有序平稳上涨：住房市场的正常状态 房价是反映住房市场供需状况的晴雨表。一般来说，除非发生战争或者其他导致人口突然减少和经济突然下滑的事件，住房价格必然是持续上涨的。其道理显然：只要人口和收入不断增长，土地、尤其是具有高“位置商”（Location Quotient，LQ）的土地必然会日益显现出稀缺性。尤其是当人口正在发生结构性变化的过程中，例如，人口年龄结构趋于年轻化，或者，农村人口在逐步向城市转移，此时正常的情况必然应该是城市地价乃至房价逐步上升。总人口的这种结构性变化对住房市场会产生非常深刻的影响。在这方面，19世纪的美国如是，如今的中国也如是。 值得警惕的是房价增长速度的大幅起落，特别是房价水平的暴涨暴跌。因为这样的快速变化蕴涵了极大的不确定性，这不仅增加了住房市场供求双方的风险，也使得贷款机构和货币政策当局难以适从。更为严重的是，房价的快速变化往往还预示着房地产“泡沫”的形成和破裂——其典型案例之一就是日本于1990年发生的泡沫经济危机。总之，在经济发展过程中，住房市场的正常状态应该表现为房价的有序、平稳上升。 1．房价上涨是住房市场的常态 从美国的经验看，自19世纪以来，尽管期间发生过若干次大的波动，但总体上看，房价一直处于持续上升的过程中。从价格上涨速度的变化看，美国住房市场经历了至少三次比较大的发展周期。 第一次是在19世纪初到20世纪30年代间。由于欧洲移民的大幅度增加以及城市化水平的迅速上升，地价和房价都以很高的速度在增长。以芝加哥为例，在1830-1894年间，人口增加了334倍，地价增加了832倍。到1920年，美国的城市化率已经迅速上升到52％。1929年的大萧条对美国住房市场是一次沉重的打击。造成这次大萧条的原因很多，但同住房投资并无显著关系，因为在大萧条前的几年，美国住房投资就一直在衰落。如