商丘楼盘市调.docVIP

商丘市楼盘市场调研 简介： 商丘市总面积10704平方公里，总人口732万人。截至2012年底，全市城镇化率达42.2%，城镇总人口达353.6万人。商丘市区面积1865平方公里，市区人口182万人，占全市总人口的24.9%。中心城区建成区面积116平方公里、非农业人口130万人，城区人口密度仅次于郑州市，居河南省第2位。 经济概况： 由商丘市历年GDP看出商丘市GDP增长速度很快，自2009年突破1000亿元大关后，保持平稳增长，随着城市框架的进一步建设预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。 社会收入与消费情况： 根据商丘市历年的居民收入与消费品零售总额情况可以看到城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费品的增长速度明显快于收入增长速度，城市居民的消费习惯趋于积极，为房地产的市场提供了机会。 城市规划： 道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场。 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态。 神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好,高端住宅集聚区。 经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足。 城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移” 房地产市场宏观情况 一、 固定资产投资与房地产投资 从商丘市历年固定资产投资情况可看出，该市的固定资产投资保持快速增长，虽然2010年受到宏观因素影响，固定投资增速有明显下降，但在12年固定资产投资情况又开始有所好转。伴随着城市人口的进一步增加，预计未来商丘房地产开发投资将进入稳定发展阶段，但是后续市场还有待观察。 二、房地产开发投资与住宅投资 从商丘市历年的房地产投资情况可得知，2009-2012年商丘市房地产市场发展成稳步上升态势，2010年受宏观因素影响，房地产开发投资增长率有所下降，但在2011年，房地产开发投资开始迅速回升，在2012年，房地产开发投资增长率甚至到了36%，房地产市场呈现稳定发展的态势。 住宅投资增长率远远大于房地产开发投资增长速度，在2009-2012年房地产的开发投资中，住宅作为人们生活的必需品始终居于房地产开发投资的主导地位。 三、 房地产市场供给与需求情况 由商丘市历年商品房销售面积可以看出，2009年房地产市场的销售量达到了313万㎡，房地产的市场一片火爆，在2010年，随着房地产市场的进一步调控，房地产需求下降，观望客户人群增加，投资人群减少，因此商丘市未来两年的年均消化量维持在220-250万㎡之间。 四、房地产市场项目分析： 一、为了更好的对房地产市场发展趋势进行分析，将城市划分为： 老城区（梁园区政府周边）、城西板块（中心城区，包括道北板块）、神火大道板块（神火大道两侧）、经开区四大板块 二、 商丘市目前所售项目大多集中在城西板块、老城区、神火大道板块和经济开发区。 城西项目分析： 城西板块 由于城市规划和发展趋势的影响，本区域的项目多属于中低档次，以多层和小高层为主导产品，均价为4000元/㎡，项目的主力户型为两室71-90㎡和三室89-143㎡。 老城区项目分析： 本区域的人口密度高，集合了百货、步行街等多种商业形态，受城市规划的影响，本区的项目多属于中间档次，小高层价格在4500元/㎡左右，主力户型以宽阔的两室为主。 神火大道板块项目分析： 本区属于住宅集中开发区，城市面貌比较好。由于该区的项目档次较高，已经成为商丘的中高档住宅片区。从户型上看，本区的户型供给以三室为主，大面积的四房和宽阔的两房投放量次之。三房的主力面积区间在120㎡-145㎡，两房的主力面积区间在87㎡-100㎡。 经济开发区： 本区的轻工业企业集中，住宅开发刚刚兴起，配套不足。从户型上来看，本区的户型供给以三室和宽阔的两室为主，一房和和四室的供给较少，一般两房的面积在81㎡-117㎡为主，三房面积在107㎡-139㎡为主。经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场的关注度有限，目前新区的人气较差，价格上缺乏动力支持。 五、个案分析： 水岳·蓝山(距离比较近) 项目基本参数： 项目动态： 10月20日公开认筹，交2万抵3万，名额200个，当天入会送大礼包。 项目主要卖点： 楼盘特色：教育社区,品牌地产（学区房） 1、古典庄重 欧式唯美的电梯洋房 2、曲水浓荫 40%高绿化法式景观 3、全城罕见 1.99超低容品质社区 4、一梯两户 全城稀缺的通透板房 5、实用空间 平均88%超高得房率 6、1:1车位 从容充足的泊车空间 7、慢调生活 景观雾森户外灭蚊磁 周边配套（周边1公里）： 周边医院：京华医院 周边学校： 幼儿园：商丘市艺英幼儿双语学校 小学：新华小学、宋木林小学、东方双语春华小学