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某项目营销策划操作流程 第一部分 项目启动前期操作 某市场及环境分析 某房地产市场投资环境调研 某房地产市场行情走势分析 某市场住宅户型需求分析 某投资客户的需求导向分析 某市场的宏观政策导向分析 项目区域市场分析 一. 项目所在区域功能配套 1、项目概况 2、基础配套设施 3、主要公交车线路 4、相关生活配套 二. 区域市场分析 （1）区域房地产投资环境 （2）居住规模 竞争对手分析及因应方案 一、重点竞争对手的确定： 二、竞争对手项目概况： 三、竞争对手近期销售动态及我方的因应方案 项目核心竞争力的体现 1、主题 2、社区风格 3、设计风格 4、地理位置 5、规划优势 6、户型设计 项目形象定位及塑造 一、形象定位及概念塑造 二、概念阐述 1、如何打概念牌？ 2、概念对于人的体现 3、概念对于建筑的体现： 4、概念对于环境的体现： 5、概念对于环境中的体现，可从自然环境和社会环境两个方面来营造 自然环境 社会环境 市场分析之结论 一、分析结论 二、项目可执行操作模式 第二部分 项目定位及推广策略 项目命名方案 根据项目形象定位，命名方案为 项目客户群定位 一、收入界定 二、目标范围 三、目标客户身份 四、目标客户的置业特性 价格定位 结合自身产品特点、地段特点以及项目形象的塑造，参照地块上其他可类比的楼盘、竞争对手进行价格定位及价格策略定位。 推广策略 一、广告战略目标 1、销售增长目标 2、市场拓展目标 3、品牌塑造目标 4、企业形象目标 现场包装 一、围墙的设置与内容展示 二、企业VI、楼盘LOGO； 售楼部包装 一、主格调 二、位置选择 三、功能分布 广告表现 一、电视广告创意 1、形象片 2、专题片 3、新闻片 二、报纸广告创意 三、户外广告创意 四、电台广告创意 五、其他广告创意 1、公交广告 2、礼品广告 广告阶段策略 一、阶段分析 1、前期炒作 2、内部认购 3、开盘 4、形象期 5、强销期， 6、持续期 7、尾盘期 二、软性新闻宣传 广告效果监控、评估及修正 一、广告效果反映 二、广告各媒体的效果 三、广告评估修正 第三部分 营销策划及现场执行 活动策划 一、内部认购活动 二、认筹蓄水活动 三、开盘活动 四、老客户答谢活动 营销执行 置业顾问培训 现场客户接待 销售技巧执行 银行按揭办理