中级财务会计第七章.ppt

第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 特征: 1、是一种经营活动； 2、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 3、有两种后续计量模式（成本模式、公允价值模式） 二、投资性房地产的范围 （一）下列项目属于投资性房地产 1、已出租的土地使用权（企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。） 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 （闲置（P194－195）土地不属于） 3、已出租的建筑物 ☆已出租的土地使用权（通过出让或转让方式取得）和已出租的建筑物（拥有产权），是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物； 若以经营租入方式取得再转租的，不属于投资性房地产。 ☆已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 二、投资性房地产的范围 （二）下列项目，不属于投资性房地产 1、自用房地产 ☆出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营） 2、作为存货的房地产 房地产开发企业 （三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 ☆ P195-3.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 二、投资性房地产的范围 ☆ P195-4.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其 他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确 认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该 建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 ☆ P195-2.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。 将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。 【例题1·单选题】下列各项资产中，不属于投资性房地产核算范围的是（　）。 A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 B.企业持有并准备增值后转让的建筑物 C.企业已经营出租的土地使用权 D.企业已经营出租的建筑物 【答案】B 【解析】投资性房地产包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等，并不包括持有并准备增值后出售的建筑物。 第二节 投资性房地产的初始计量 投资性房地产计量有两种模式 成本模式（通常采用） 公允价值模式（符合条件时，p203-1. 2.） 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）外购 （p203-例7-4、7-5） 取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 借：投资性房地产 贷：银行存款等 （二）自行建造 （p198例7－6） 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 如：自行建造的厂房直接出租： 借：投资性房地产——厂房 贷：在建工程 借：投资性房地产——土地使用权 贷：无形资产——土地使用权 甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产 =[600×（1 000÷3 000）]=200（万元）　 　借：投资性房地产－厂房 10 000 000　　贷：在建工程　　　　10 000 000　 借：投资性房地产 －已出租土地使用权　2 000 000　　　贷：无形资产－土地使用权　　　2 000 000 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 条件：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得， 只能从成本计量模式转变为公允价值记录模式，不能从公允价值模式转变为成本模式 从成本模式转变为公允价值模式属于会计政策变更，应追溯调整 同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行计量 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （一）外购 取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和