平安证券-宏观视角房地产专题系列之一：已入平台期，夕阳无限好.pdfVIP

宏 观 报 2013 年 5 月 17 日 告 宏观视角房地产专题系列之一： 已入平台期，夕阳无限好 2013 年房地产这个行业就像是黄昏下的夕阳，行业享受着房价继续毫无征兆的 相关研究报告 上涨，享受着资金价格下行带来的财务成本下降，享受着刚性需求的购房者依 旧积极入市的冲动，唯一的疑问是这无限好的夕阳何时落下。 专 首席经济学家  房地产市场长期存在一种供求的幻觉，即房地产行业长期供小于求，但真 实的情况却并非如此，我们认为2-5 年内房地产行业的供需关系就将逆转， 题 钟伟 需求大于供给的时代将结束。新的供需平衡期每年的住宅销售交易面积将 报 北京师范大学金融研究中心主任 在7-9 亿平米左右，当前行业已经进入了平台期，未来供求关系将主导房 中国金融40 人论坛核心成员 告 经济学教授、博士生导师 地产行业的中长期趋势。  预计2014-2015 年开始，房产税将会在全国范围内全面铺开。我们认为无 证券分析师 论房地产税以何种方式开征，都必将给这个行业带来巨大的危机，曾经为 这个行业带来辉煌的投资需求将发生本质的改变，房价也可能会出现一次 黄海南 性的深幅调整。 投资咨询资格编号 S1060512080001  然而，2013-2014 年房地产市场销售情况依然会表现良好，销售的增长牢 010 Huanghainan763@ 牢地支撑着持续上涨的房价。北上广深等一线城市成为此轮房价上涨的龙 头，三四线城市的房价上涨趋势却不明显，价格的分化变的越来越明显。 研究显示房地产量价之间存在明显的因果效应，短期内成交量的变化是未 来成交价格变化的重要原因，成交量对价格的影响的滞后时间在3-6 个月。 宏 供求关系的变化首先影响房地产成交量，3-6 个月以后，成交量明显的影 观 响到房价的走势。当前房地产成交量进入高位，而房价则出现加速赶顶和 研 分化的迹象。 究  2013 年房地产行业的融资能力提升，资金价格下降。数据显示2013 年以 报 来，通过银行和信托渠道进入房地产行业的信贷资金都有所增加，其中一 季度金融机构新增房地产贷款0.71 万亿，房地产信托贷款0.15 万亿，高 告 于2011-2012 年同期水平。同时，长短期利率下滑，部分融资项目表外转