浅谈我园土地利用与管理.doc

浅谈我园土地利用与管理 韩益平 浏阳生物医药园择址于一片荒山野岭之中，且不依托母城，在短短的五年多时间里，建成了一座初具规模的集医药制造、医药商贸、医药科研和健康休闲为一体的现代工业新城，在土地开发利用与管理上逐步探索出了一条与园区建设发展相适应的之路。随着园区向国家生物产业基地行列迈入，建设用地规模日渐扩张，建设用地的供需矛盾也日益加剧。实践证明，园区依靠土地的数量扩张和外延发展的用地思路已越来越不适应建设发展的需要，而应将重点放在走以效益为中心的内涵发展之路。因此，如何加强园区土地的利用与管理，是需要我们进一步研讨的课题。 一、园区土地利用现状及特点 土地资源是开发区建立和发展的基础。目前，园区建设总体规划面积11.53平方公里，2005年至2010年土地利用总体规划面积7.1平方公里。经过五年多的建设周期，无论在城市建设还是经济发展均取得了显著的成就，正逐步向现代化的工业新城迈进。 在这里，对我园2005度的土地利用效益指标与我国53个国家级高新技术开发区作一比较。 表1 我园2005年与2003年53个国家高新区的土地利用平均经济指标比较 浏阳生物医药 （2005年） 53个国家级高新区 （2003年平均水平） 开发土地面积总量 （平方公里） 7.1 12.26 固定资产投资（亿元） 10.5 35.3 科工贸总收入（亿元） 27 （3.8亿元/km2） 195 （32.16亿元/ km2） 上述几项经济指标的比较表明：我园在单位土地面积上的资本有机构成上、土地开发强度上和单位土地的经济产出比上与发达的工业园区仍存在着不小的差距。 长沙高新、高开区土地利用平均经济指标约为全国高新、高开区的60%左右，名列前茅的是上海虹桥、浦东新区、苏州工业园区、大连经开区、天津经开区等。 由于我园的企业构成以医药制造业为主，对于新建的医药企业而言，企业产品的品牌优势和成熟的销售市场有待逐步开发与完善，企业的效益成长还有一个过程，但在土地资源从粗放利用向集约利用转化上还需要我们不断改进。 二、提高园区土地开发利用率的途径 1、严格按照园区建设规划开发利用土地 建设规划是建设和管理园区的基本保证，是保证园区土地合理利用和经营活动协调进行的前提和基础，园区要走持续健康的可持续发展的道路，必须有一个科学的定位和规划。要从自身的经济、社会、资源环境和传统产业优势出发，明确自身发展的目标定位和发展方位，确立园区的现代中药和生物医药及环保工业的产业优势主导地位，以规划引导园区医药及环保产业链的形成，符合“布局集中、产业集聚、用地集约”的要求。 2、园区建设应采取项目带动，滚动发展的模式 我园的建设要按照总体规划，采取项目带动，分步实施，滚动发展的模式，土地开发主要以工业用地开发为主，根据项目特色确定用地位置，根据项目的产业规模确定项目的用地面积，规划一片，建设一片，成熟一片，由此滚动发展，形成产业的规模效应。一是业已成熟的医药制造产业区（主打产品牌）；二是以加清为龙头的环保产业区；三是以福满多、盐津铺子、嗑得响为龙头的食品加工区；四是以蓝思科技、古杉能源为龙头的高新材料制造区等。 3、企业可以采取各种形式取得土地 企业取得土地的方式除了交纳土地使用权总出让金的传统方式外，还可以采取以路换地、以基础设施换地，以及以地入股等各种形式，这既满足了开发区建设发展对基础设施的需要，缓解了园区基础建设投入资金的压力，又能使企业进园之初就通过向开发区提供基础设施的活动获得一定的盈利，调动企业投资的积极性。形成良好的投资环境，充分发挥土地的增值效益和增值潜力。永龙路、药王庙建设工程，永龙路引进长沙投资，以亩约28万元/亩的土地换取基础道路建设投资，缓解了园区开发投资金周转的困难。 4、追求园区土地的高产出率和效益最大化 我园建园以来，凭借着良好的投资条件，优良的服务与管理，具备了较强的吸引力和竞争力，企业用地规模和各项土地效益指标，在中西部地区居于中上地位。但随着经济总量上升和产业结构提升，园区经济发展方向应从粗放型为主转向为集约型为主，从速度为主转向以效益为主，从总量为主转向以结构为主，从以数量扩张为主转向以质量提高为主的转变，土地利用需从粗放外延式开发转向集约内涵式开发，坚持区域开发与功能开发并重，提高土地利用效益，对现有的工业厂房和基础设施尚未充分发挥作用的，要进一步挖掘潜力，以获取土地的效益最大化。 三、园区土地利用与管理存在的问题及分析 经过几年来的实践和探索，我园的土地利用与管理工作已逐步完善并走上成熟。但在发展的过程中也同时暴露出一些问题： 1、存在土地的闲置问题 园区极少数企业的投资商由于开发资金不足或中途拆资，或出于以地融资挪作它用等目的，对土地占而不用，导致土地闲置和与土地抵押权单位的信贷纠纷，影响了园区的建设形象，对园区的用地管理产