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张匡圣：产业地产=空间服务商+时间合伙人 ——产业地产的本质（续） 撰文记者：中国房地产报 曾一宁 对话专家：置力中国执行董事 张匡圣 万科、绿地集团等传统房企巨头纷纷宣布加码产业地产，甚至马云也携 “菜 鸟网络”开始在全国攻城略地，产业地产的开发主体和运营模式正日趋多样化。 但长期服务张江高科的产业地产专家张匡圣指出 ，产业地产的本质是 “空间服务 商、时间合伙人” ，不论开发主体是谁、遵循何种模式，最关键是要坚持以 “产 业”为中心的价值导向。 他表示： “模式只是战略工具、价值观才是最重要的，价值观决定方向，模 式决定效率。有方向的效率才是真效率。” 中国房地产报：你如何看待产业地产行业的发展? 张匡圣：我是 “产业地产非地产论”的倡导者。但如果一定要与住宅、商业 地产相提并论的话，我认为产业地产具有 “三高”的特征，即难度最高、地位最 高、能级最高。产业地产的难度足以让许多垂涎该领域的开发商望而却步。 但是，产业地产的能级使得国家的城镇化战略有了关键依托，产业地产也因 此成为了城镇化的最佳出路。城镇化的核心在于人的城镇化，而人的城镇化必须 依托于产业聚集(包括一产、二产、三产各种类型组合的聚集)和产城融合。 住宅地产、商业地产从本质上讲都是产业地产的下游行业，起的是配套与辅 助的作用。住宅和商业解决的是人的生活、消费问题，产业解决的是人的生存问 题。没有产业就没有就业，城镇化大潮下的农民就会失去赖以生存的基础。中央 政府加速城镇化发展的大背景下，传统住宅行业遭遇天花板，产业地产将在未来 成为主流。 但必须认识到，即便是万科、绿地这些传统房企巨头，进入到产业地产领域 时也非常容易沦为产业地产的住宅配套服务商。 以万科为例，即便其定位为城市配套服务商，但目前还只能算是产业地产的 住宅服务配套商。去年 7、8 月份，万科就花了 64 亿巨资两次在张江高科技园 区出手拿地（商住）。与此同时，万科在青岛的国家广告产业园项目 ，对外出售 的目前都是商业办公楼产品，推广手法也是在沿用住宅地产的套路。 绿地近两年来也在全国拿了不少工业用地，但由于许多项目尚未成型，所以 不能定论。不过短期来看，绿地做产业地产还是缺乏基础。这是由于其在地产方 面还是以销售为主，这种手法与产业地产的运营有本质区别。 各路豪杰纷纷进入产业地产领域，是由于其在 “三高”之外还有 “三好”的 特点，即政策好、形象好、前景好。但传统住宅开发商短期内还会是房地产的巨 人、产业的矮子。缺乏产业基因往往成为了他们发力的短板。此外，这些企业布 局产业地产的真实动机也还有待考验。 产业地产往往被误读为 “产业+地产” ，目前市场上存在着大量的伪产业地 产项目，本质上还是以产业之名，行住宅、商业之实，这皆因误读之下催生了企 业逐利的欲望。 我认为产业地产的本质是 “空间服务商、时间合伙人”。所谓的 “空间服务 商”指的是产业地产必须提供基于产业定制化的空间产品和配套服务 ，在此前提 下通过贯穿于企业成长过程的服务 ，与企业实现合伙人式的共进共赢。 空间的价值是为了放大某个时间段的价值，对于企业而言，时间才是真正的 稀缺资产。产业地产必须聚焦 “以差异化空间为时间赋予独特价值” ，选对适合 自身发展的园区空间载体。 中国房地产报：在产业园区的开发运营中，不同的房企有不同的模式，如华 夏幸福的 “园区经营+地产开发”模式，万通的 “美国模式”等。你更看好那种 模式? 张匡圣：模式只是战略工具，价值观才是最重要的，价值观决定方向，模式 决定效率。有方向的的效率才是真效率。因此产业地产并无模式好坏之分，重要 的是价值观为何。 园区开发主体必须以产业思维来运营园区，而非开发思维。工业用地受到政 府的长期“照顾”，较商住用地而言比较边缘化，供应量又特别大，因此地价相 对便宜，甚至还有零地价的情况。但还是存在开发商借产业名义行地产之实的现 象。这种行为实际上对其他开发商来说是不公平的。 目前还存在一种 “0.5产业地产” ，以华夏幸福基业的“园区运营+地产开 发”模式为代表。去年，华夏幸福基业的住宅销售收入高达 374 亿元，占了公 司业务收入的绝对多数。 华夏幸福走的就是 “半产业、半地产”的路径。 “短”做房地产， “长”做 产业园区，并通过 “以短养长”实现园区开发运营与城镇