论养老地产的经济性质——兼论以房养老的局限性.pdf

论养老地产 的经济性质 兼论 以房养老的局限性 顾 书桂 内容提要 养老地产是满足老年人赡养需求的一种房地产形式。面对老龄化趋势，养老地产在中国的发 展前景极为广阔。然而受土地财政和贫富差距的影响，中国商业化养老地产的发展潜力远远小于保障性养老 地产。中国当前养老地产热的实质是继续维护土地财政，导致中国普通消费者以房养老的政策风险极大。只 有破除土地财政，中国的养老地产才能健康发展。 关 键 词 养老地产 土地财政 以房养老 伴随着老龄化程度的加深，养老地产不但在 济特征。 中国早 已落地 ，而且现在 已经 日益成为社会关注 第一 ，养老地产是一种重要的、基本的房地产 的焦点。然而，在养老地产舆论上一片看好、开发 形式 。人类社会的一切活动可归结为两大类 ，一 上如火如荼之时，质疑声也此起彼伏 ，“挂羊头， 类是生产性的，一类是生活性的。相应地，作为人 卖狗肉”的土地挪用现象更不少见。科学理解养 类社会生产活动结果之一的房地产，其功能当然 老地产的经济内涵以及养老地产在中国国民经济 不是生产性的就是生活性的。养老地产是生活性 发展中的作用，是 目前房地产开发商正确应对宏 房地产的基本组成部分，不仅 因为老年是消费者 观调控 、实现科学转型的重要前提。本文拟从养 一 生正常的必经阶段 ，还 因为消费者老年期 的时 老地产最基本的概念 出发，分析当前养老地产热 间跨度丝毫不亚于就业准备期和就业期。在当代 的实质，从而为养老地产的科学开发提供建设性 社会 ，消费者的就业准备时间通常为 20～30年， 意见 就业时间通常为 30年，而退休时问很少低于 20 年 。如果考虑到退休是消费者身体机能 自然衰退 养老地产的经济 内涵 的阶段，对生活质量要求相对于就业准备期和就 地产的使用价值多种多样，形态千差万别，养 业期更高，养老地产的重要性就更加不能忽视。 老地产则是与赡养老年人相关的一种特殊的房地 第二，养老储蓄是养老地产经营的经济基础 。 产形式。由于老年是消费者的最后一个生理阶 资源配置的效率原则要求养老地产的经营活动必 段，老年人一般也不再扮演生产者的角色，养老地 须遵守价值规律，既要反映养老地产的劳动耗费， 产的功能因此实际上变得相对简单和具体，即基 又要反映养老地产资源的稀缺性，这意味着养老 本满足老年消费者的生活需求。养老地产简单而 地产必须以消费者的养老储蓄为经济基础。根据 具体的消费功能决定了其必然呈现一种独有的经 莫迪利安尼的消费和储蓄生命周期理论，“个人 84 论养老地产的经济性质 是在更长的时间范围内计划他们的消费和储蓄行 者，保留的主要是消费者的属性，老年人之间的差 为的，以在他们整个生命周期内实现消费的最佳 异远远小于年轻人之间的差异；另一方面，无论是 配置” ，老年虽然一般不再产生收入，但老年消 市场机制的收入分配两极分化功能，还是政府的 费可以依靠就业期间的养老储蓄继续进行。养老 养老保障社会稳定职能，均使老年人的养老需求 地产作为老年消费的重要对象，其成本支付 自然 趋于一致，连带使老年人对养老地产的需求趋于 应