城市居民住宅区位选择的因子的分析.pdfVIP

维普资讯 第 20卷第 3期 地 理 科 学 进 展 Vo】． 20．No． 3 $001年 9月 PR0(5RESS IN GEOGRAPHY Sep．，2001 文章编号 (2001)03—0268—08 城 市居 民住宅 区位选择 的因子分析 张文忠 (中国科学 院地理科学与 资源研究所 ，北京 1O0101) 摘要 ：随着我 国住房材度 的改革 t艟市居 民个人消费戚为我 国房地产市场 的消费主体 ，居 民对住宅 区位选择行为 由过去 的被动接受转变为主动选择 =本文主要研究在 这种新 的住 房制度下 ，影响城市居民住宅区位选择的因子。作者认为 ，房价 的高低 、住宅区位的交通 通达性 环境条件是决定艟市居民住宅区位选择的客观条件 ，居民 自身 的社会 、经济、文 化等特征、以及对不同住 宅区位和环境的偏好也左右着住宅区位选择过程和结果 美 键 词 ：住宅 区位 ；区位选择 ；住宅 区 ；地价 中图分类号 ：TU984 文献标识码 ：A 我 国的城镇居 民住房制度变革大致经历 了3个阶段 ，即在改革开放前 ，以 “国家配给 制”为特征 的第一个 阶段 ，这期 间，城镇居 民个人无权 自由选择或购买住房 ，房屋属于国 家所有 ，由国家统一分配 ；改革开放后 的 20年 ，属于第二个阶段 ，其特征是 “单位配给 制”，建房和购房 的主体是集 团+按照个人级别或参加工作时间的长短进行分配 ；之后 ，随 着我国城镇住房制度改革的推进 ．城市居民长期享受的福利性住房实物配给制度 已经 由房 屋货 币化和商 品化体系所替代 +标志着 以单位为主体的集 团建房和购房时代 的结束 ，进人 了以居 民个人为主体购房 的第三个阶段 。 城镇居 民住房制度 的改革和创新直接诱发 了我 国房地产市场运行 内部机制 的变革 +主 要表现在 以下 4个方面 ：一是购房主体 由集 团转变为个人 ，即居 民个体消费成为房地产市 场发展 的积极 因素 ；二是城镇居 民对住宅区位选择 的行为 由被动接受逐步转变为主动选择 ； 三是房地产开发 由政府行为转变为市场行为 ，开发商成为房地产开发 的主体 ；四是政府 由 直接开发和管理住宅区向宏观规划 、间接 引导和有 限的开发 、建设转变 。 在新 的房地产运行机制条件下+作为房地产市场独立消费主体 的居 民可以根据 自己的 收人、工作地、通勤的便利性和对居住环境的偏好等因素 ，选择能够满足 自己期望的居住 区位 ；同时 ，作为独立经济法人的开发商也必须要按照房地产市场的需求 ，在不同的区位 开发和建设功能和等级相异 的住宅商 品，以满足不 同类型和层次的居 民对居住空间的多样 化需求 ；作为管理和监督房地产市场有序发展 的政府 ，既要考虑到经济效益 ，按照市场要 求推动城市住宅建设 的商 品化发展水平 ，也要考虑社会效益 ，通过政策 引导 ，为低收人阶 层建设经济实用住房和廉租房 ，同时也要把房地产发展和住宅用地 的开发纳人城市总体发 收稿 日期 2001—03；修订 日期 ：gO01—07 基金疆 目：国家 自然科学基金资助项 目 作者简介 ：张文忠 (1966)一男．博士 ．i~FBT-究员 。从 事经济 区位论和 区域经济方面 ~：BT-究 E—mail：zhangwz@igsnrr．ac．cn 维普资讯 3期 张文忠 ：城市居民住宅区位选择 的因子分析 269 展规划 中，实现城市 的可持续发展 1 房价与居 民住宅 区位选择 在住房建设成本 中，地价和建筑物 的结构这两种生产要素是最重要 的 ，按照生产要素 可替代性 的经济规律 ，在地价昂贵 的市 中心区，城市住宅用地 的发展趋