钻石商业街项目申报建议书.doc

大连钻石经典房地产开发有限公司 PAGE  PAGE 21 目 录 一、项目概况 二、市场分析与预测 三、市场竞争分析 四、项目市场营销 五、项目开发进度 六、财务分析与收益 七、资金筹措 八、风险分析与防范对策 九、结论 前 言 2010年开始，国家对房地产业开始了新一轮的宏观调控，一、二线城市已成为政策高地，房地产发展空间受到极大限制，三线城市由于政策空间逐渐成为开发热点区域。 2011年大连瓦房店市政府报告中提出：“在加快新城区建设的同时，主城区要按照‘东拓西进、南延北扩’的发展思路，大力推动房地产业发展，新开工建筑面积要达到200万平方米，以满足市民日益提高的住房需求。” 一、项目概况 该项目位于大连市瓦房店新城区钻石街，处在“瓦房店市城市总体规划”新兴住宅区的领头羊位置。项目西临础名工业园，东南为瓦房店轴承城，北临新规划的商业区。项目与占地102万平方米投资60亿元兴建的“轴承城中心区项目”一路之隔，距市政府办公区及旺角商业区3公里，距离集贸大厦、火车站等传统商业区仅6公里，车程约10分钟，距离大连市79公里，车程不到1小时，处于大连市1小时生活圈以内。项目所在钻石街为主干路，道路四通八达，交通十分便利。 项目具有得天独厚的原生态自然环境，又紧邻瓦房店轴承城中心区的“瓦轴研发中心”、“轴承展销中心”、“轴承大学”等，项目未来将成为瓦房店核心产业集群周边的高端配套。 项目位置图 项目综合经济技术指标 钻石经典项目综合经济技术指标项目名称单位数量备注总用地面积㎡133126　其中住宅用地面积㎡121145　公建用地面积㎡11981　总建筑面积㎡288900　其中住宅建筑面积㎡262400　公共建筑面积㎡26500　　地下面积㎡59600不计入容积率　人口人9370　　户数户2928　总停车位个1470　其中地上停车位个230　地下停车位个1240　停车率　0.5　容积率　2.17　建筑密度％23.9　绿地率％40　 二、 市场分析与预测 （一）大连城市发展总体规划 依据新编《大连市城市总体规划纲要（2009-2020）》。按照组团式、链条式的发展思路，大连将沿黄渤两海、沈大和丹大两线拓展城市空间，加快形成各具功能特色的经济区和生态环境优美的宜居区。 大连2009版城市总体规划图 主城区组团——重点发展现代服务业，打造企业总部密集的国际商务区、软件和创意产业发达的知识经济聚集区和科教先进、文化繁荣、环境优美的生态宜居城区。 新市区组团——重点发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区。 渤海区域城市组团——重点发展石化、造船、轴承、重大装备制造、滨海旅游等产业，建设临港产业的新增长极和渤海湾畔新兴城市。 黄海区域城市组团——重点发展新材料、家具制造、食品生产、服装加工、海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地、国际旅游胜地和区域重要节点城市。 （二）瓦房店市城市总体规划 根据《瓦房店市城市总体规划（2009-2030年）》思路，瓦房店市域规划形成“一带、四核、三轴、四组团”的“弓箭型”空间布局结构。 老城区组团空间布局结构形成“两心、三轴、五区”的空间结构。其中“两心”指新老两个城市中心，即旧城商业中心和钻石街复合城市中心，具有行政、商贸金融、文体科教等综合的公共服务职能；“三轴”沈大铁路、长春路、钻石街三条城市发展轴；“四区”为具有职能发展要求的特色片区，分别为祝华片区、旧城片区、西郊片区、中心片区、铁东片区。 两心：旧城商业中心——依托旧城区中心向西拓展而成，以发展商业、办公、金融、文化娱乐为主。钻石街复合城市中心——依托世纪广场的行政商贸中心，沿钻石街向南拓展而成，沿河与路规划市级商务办公、文化娱乐中心，形成汇集多种现代综合服务功能、体现瓦房店现代城市特色的公共设施集聚中心。 三轴：长春路发展轴——由西长春路、文化路、东长春路构成，沟通铁西与铁东。沈大铁路发展轴——南北向依托铁路形成的发展轴，是城市最早的发展轴线，把城市划分为铁西和铁东两大部分。钻石街发展轴——城市向西南拓展的发展轴，由钻石街和现状西外环路构成，自北向南串联祝华片区、中心片区和西郊片区区，新的城市中心区沿钻石发展轴布局。??? （三）、2009年瓦房店市经济发展基本状况 2009年全市地区生产总值511亿元，同比增长20%；固定资产投资365亿元，增长40.4%；地方财政一般预算收入25亿元，增长36.1%；社会消费品零售总额90亿元，增长19