物业文件001.docVIP

物业公司如何开展业务？ 答： 1.完成工商注册、税务登记和资质等级； 2.通过市场招投标或议标形式获取项目（关键需要关系和人缘）； 3.签署项目物业服务合同（含前期物业合同）； 4.参与项目前期介入，从优化设计、节省投资、方便使用、便于管理出发，从物业专业角度提出意见建议，参与项目定位、规划设计、建筑施工、销售服务、接管验收等过程；同时在此过程中搭建物业项目班子、建立各项管理制度，拟定项目管理方案、落实项目收费测算等等； 5.项目交付，迎接业主入住（项目管理正式启动）“用心沟通、全程关怀、持续改进、追求卓越”-引入质量体系等，加强管理服务，创物业服务品牌。 6.发挥品牌效应，继续“跑马圈地”，扩大规模、提升效益，如此生生不息！ 7.还可以通过收购、吸收合并等形式收购其他物业公司或与物业管理服务业务相关的专业公司，进一步将物业业务做大做强做精。 业委会如何开展工作？ 答： 现在很多小区不惜千辛万苦，通过重重阻力把业委会成立起来了，总以为胜利在望，可以松一口气了，殊不料成立业主委员会只是一个开始，更多的工作主要是业主委员会的日常运 作。首先摆在业主委员会面前的最大的问题就是业委会成立后一般都不知道如何开展工作，即到底需要做哪些事情。 　　大家都知道，业委会是业主大会的执行机构，小区里很多事物都是由业委会代表业主大会来执行的，那么业委会在维护小区业主利益方面应该具体做些什么工作？ 　　第一、业委会要保管好小区的财产。 　　成立后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理： 1、各类物业设施的验收、接管档案； 2、与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料； 3、物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表； 4、公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证； 5、以幢为单位的维修基金的分户清册或资料； 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件； 7、财务收支帐册； 8、公共配套设施的产权及收益归属清单； 9、物业管理所必须的其他资料。 　　需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据《档案法》规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。 　　第二、业委会要建立、健全内部的规章制度。 　　没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度应该根据《业主大会议事规则》的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。 　　第三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加美丽。 　　没有法规的正确指导和业主代表的正确监督，业主委员会不可能正常运作。业主委员会 要定期组织业主委员会和业主代表学习管理规定。 　　第四、要明确业委会的职责。 　　根据《物业管理条例》规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。 　　第五、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法： 　　1、物业管理费用收支年度/月度预算的审核 　　A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资 产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费 用和不合理费用的存在。  B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。 C、建立例外大额费用支出报告制度。 2、物业管理费收支年度决算审核 　　A、根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项 指标的收支情况。 　　B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏 差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证 抽查，以确认其发生的合理性和合法性。 　　C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。 　　3、做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权 益。 　　4、协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。 　　第六、业委会应该聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，由专业顾问一起共同搞好 业委会的管理工作。 业委会的工作是如此专业，许多业委会成员都会犯这样的错误：把管理小区当作管理自己的家庭一样。象涉及到花钱的项目，往往会和施工单位讨价还价，得出一个自己认为满意的价位，这