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以REITs推动中国房地产业 理性发展的研究 l马国强，古月琴 l(海南大学经济管理学院，海南海口570228) 摘要：引入房地产投资信托基金(REITs)是中国资本市场与房地产业发展的内在需求，且REITs也 符合未来我国房地产金融的总体发展方向。现阶段在中国发展REITs面临的风险主要有政策风险、 房地产行业风险、管理风险、外汇管制风险、市场炒作风险以及道德风险等。应正确认识这些风险，并 通过建立完善的法律体系以及严格的信息披露制度、管理风险防范制度和外部监管制度，培育机构投 资者，拓宽资金来源，建设适合REITs发展的成熟稳定的市场等来规避风险。 关键词：REITs；房地产融资；可行性；风险规避 中图分类号：F832．49 文献标识码：A 文章编号：1008—2506(2008)06—0010—05 EstateInvestment 房地产投资信托基金(Real Trusts，REITs)是金融信托业与房地产 业相互融合的产物，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。具体而言， 是由房地产投资信托基金公司公开发行受益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资 者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得 的收益由基金券持有人按出资比例分享、风险共担的一种融资模式。 虽然与上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等融资模式相比还有一些局 限，但作为目前国际上普遍使用的房地产融资工具，REITs与其他金融手段相比具有连 接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势；且运用范围广泛、灵活，不但能 以股权投资方式进入项目公司，给投资者固定回报，还可以与银行的资金优势形成互 补，增大市场供需双方的选择空间。但应注意的是，由于REITs是金融工具的创新，因 而必然存在相应的风险，对其风险在发展的每一阶段都必须加强防范。 一、中国引进REITs的动因 (一)中国房地产企业融资现状 在当前中国房地产业飞速发展的情况下，开发商必须具备强大的金融运作能力和 雄厚的资金实力，才能够支撑房地产开发对资金的巨大需求。然而，我国房地产企业原 有的融资模式单一，银行信贷是房地产开发企业的主要资金来源，债券融资所占份额很 小，且房地产开发企业利用外资的比例较小。在国家宏观调控的大背景下，随着房地产 业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求。从2004年起， 房地产企业的融资活动空前活跃，一些企业还引入外资房地产基金和投资商来完 成资金的融通。尽管房地产信托近两年来小有发展，但银行信贷仍是我国房地产开发 企业融资的主要形式。由表l可知，房地产企业的贷款比重虽由1998年的23．86％下 降到2006年的20．56％，但下降幅度不大，且在房地产开发企业的融资来源中仍占主要 地位。 ■收稿日期：2008．05-08 ■作者简介：-q国强(1963．)。男，河南济源人。海南大学经济管理学院教授，经济学博士。 10 万方数据 表1 1998年一2006年我国房地产企业 REITs将促进我国房地产企业的规范发展和房地 资金来源所占比重 单位：％ 产市场的完善。首先，我国目前较为单一的融资 结构使得房地产行业抵抗风险的能力较弱，发展